مبحث دوم : محدودیت در تصرف
ماده ۲۲ قانون ثبت بیان می‏دارد: « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. » در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است».
گفتار اول : هیأت‏ها و مراجع تصمیم گیرنده در خصوص اموال غیر منقول
بند نخست : هیأت نظارت و شورای عالی ثبت
هیأت نظارت طبق ماده ۶ ق. ث تشکیل و به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک رسیدگی می‏نماید. در مقر هر دادگاه استان، هیأت مزبور مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل و به اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‏نماید.
الف ـ وظایف هیأت‏های نظارت
ماده ۲۵ اصلاحی ق. ث تشکیل حدود صلاحیت و وظایف هیأت‏های نظارت را بیان کرده است. شکایت اشخاص از عملکرد مامورین اداره ثبت و اختلافات اداری که ما بین اشخاص و ادارات ثبت به وجود می‏آید در صلاحیت هیأت‏های نظارت است.
مسائل و موضوعاتی که توسط هیأت‏های نظارت مورد رسیدگی و حکم قرار می‏گیرد به قرار ذیل است:
۱- اشتباهاتی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت واقع شده است
عدم رعایت قانون در طی عملیات مقدماتی ثبت املاک در هیأت نظارت مورد رسیدگی قرار گرفته و ممکن است حکم به ابطال عملیات داده شود چون ملک در دفتر املاک ثبت نشده است بنابراین ابطال عملیات مقدماتی ثبت تضییع حق متقاضی ثبت یا اشخاص ثالث نمی‏باشد و تصمیم اداری به حساب می‏آید. (بندهای یک و دو ماده ۲۵ ق. ث و تبصره ۳ همان ماده.)

۲- کشف اشتباه بعد از ثبت در دفتر املاک
ثبت در دفتر املاک به منزله حق مکتسبه برای متقاضی ثبت یا مدعی مالکیت در عملیات مقدماتی ثبت اشتباهی واقع شده و بعد از ثبت در دفتر املاک اشتباه مزبور کشف شود. رفع اشتباه تا جایی که به حقوق اشخاص ثالث مربوط نشود با هیأت نظارت است.( بندهای ۳ و ۴ ماده ۲۵ ق. ث.)
۳- اشتباه در مفاد اسناد رسمی
سند مالکیت یا اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ممکن است دارای اشتباه مربوط به ظاهر سند بوده یا قانون رعایت نشده باشد. فرض بر این است که عدم رعایت قانون یا اشتباه در طرز تنظیم اسناد رسمی بدون سوء نیت واقع شده است. بدیهی است در صورت احراز سوء نیت موضوع دارای تبعات کیفری خواهد بود. بند ۷ ماده ۲۵ ق. ث اشتباه در مفاد اسناد رسمی را ناشی از دو عنصر بیان کرده است:
۳-۱٫اشتباه در طرز تنظیم اسناد
این نوع اشتباهات مربوط به ظاهر سند است و بدون تصریح در قانون رسمیت سند ساقط نمی‏شود. به عنوان مثال اگر در سند معامله نام وکیل به جای اصیل قید شده باشد موضوع در صلاحیت هیأت نظارت است که پس از احراز اشتباه حکم به اصلاح سند داده می‏شود.
۳-۲ـ اشتباه در تطبیق مفاد اسناد رسمی با قوانین
تنظیم کنندگان اسناد رسمی مکلفند اراده متعاملین را با قوانین تطبیق داده و عناصر هر عقد را به وضوح در سند قید نمایند. به عنوان مثال اگر موضوع یک سند رسمی عقد اجاره بوده ولی مدت آن قید نشده باشد چنین سندی قانونا فاقد اعتبار است.
۴-شکایت از تصمیم رئیس واحد ثبتی
شکایت از نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مستقیما به رئیس واحد ثبتی تسلیم می‏شودو رئیس ثبت مکلف است فورا رسیدگی نموده با ذکر دلیل رأی صادر نماید. نظر رئیس واحد ثبتی برابر مقررات به ذی نفع ابلاغ می‏شود. چنانچه ذی نفع نسبت به نظر رئیس واحد ثبتی معترض باشد می‏تواند ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل یا هیأت نظارت تسلیم نماید.^[۸]
ب ـ شورای عالی ثبت
مرجع تجدید نظر نسبت به آرای هیأتهای نظارت، شورای عالی ثبت می‏باشد. آرای هیأتهای نظارت در مورد بندهای ۱ و ۵ و ۷ ماده ۲۵ ق. ث قابل تجدید نظر است. شورای عالی ثبت دارای دو شعبه املاک و اسناد می‏باشد. هر یک از شعب مذکور مرکب از سه نفر (دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری^[۹] و مسؤول قسمت املاک در شعبه املاک و مسؤول قسمت اسناد در شعبه اسناد است.)
شورای عالی ثبت علاوه بر صدور رأی در مقام تجدید نظر در مقام ایجاد وحدت رویه بین هیئت‏های نظارت، رأی وحدت رویه صادر می‏نماید که در موارد مشابه برای هیأتهای نظارت لازم الاتباع است.( تبصره ۴ ماده ۲۵ ق.ث)
گفتار دوم: آرای وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
الف: صلاحیت دیوان عدالت اداری در اعتراض به آرای شورای عالی ثبت
« طبق تبصره ۲ از بند ۳ ماده ۱۱ قانون دیوان عدالت اداری، صرفا تصمیمات و آرای دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری و نظامی و دادگاههای انتظامی قضات دادگستری و ارتش قابل شکایت در دیوان عدالت اداری نمی‏باشد و با عنایت به این که آرای صادره از شورای عالی ثبت از جمله آرای دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری نمی‏باشد و شرکت قاضی در همان شورا، شورای مرقوم را از شمول دادگاههای اداری موضوع بند ۲ ماده ۱۱ قانون دیوان عدالت اداری خارج نمی‏نماید. بنابراین دادنامه شماره ۱۰۰۴ ـ ۱۵/۶/۷۲ صادره از شعبه ۱۴ دیوان عدالت اداری که متضمن این معنی است مطابق موازین قانونی تشخیص می‏گردد. این رأی وفق ماده ۲۰ قانون دیوان عدالت اداری در موارد مشابه برای شعب دیوان و سایر مراجع لازم الاتباع است.» ^[۱۰]
ب: ابطال بخشنامه وزارت دادگستری
به موجب تبصره ۵ ماده ۲۵ ق. ث آرای صادره از هیأتهای نظارت به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می‏شود.
طبق بخشنامه شماره ۴۶۹۹/۱ مورخه ۱۶/۲/۱۳۵۲ وزارت دادگستری، مهلت اعتراض به آرای هیأت‏های نظارت، همان ۲۰ روز تعیین شده در تبصره ۵ ماده ۲۵ ق.ث می‏باشد.
هیأت عمومی دیوان عدالت در این خصوص چنین رأی داده است: «مهلت مقرر در تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک کشور منحصرا در مقام اعلام تصمیم هیأت نظارت از طریق الصاق آن در تابلوی اعلانات تعیین شده است و تسری مهلت مزبور به زمان اعتراض نسبت به رأی هیأت نظارت و محدودیت زمان اعتراض به مهلت بیست روز مقرر، مغایر حکم مقرر در تبصره مذکور است. بنابراین دستورالعمل مورد اعتراض مستندا به قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‏گردد.»^[۱۱]
گفتار سوم: هیأتهای حل اختلاف
برای صدور سند مالکیت در مورد مالکینی که اسناد ملکیت آنان در اثر حوادث غیر مترقبه از بین رفته است و همچنین تعیین تکلیف بناهایی که در اراضی موقوفه یا متعلق به شهرداری و یا مجهول المالک ساخته شده است دو قانون در سال ۱۳۷۰ به تصویب رسید.^[۱۲] هر کدام از این قوانین تشکیل هیأت‏هایی با نام هیأت حل اختلاف را مقرر داشته است. هیأت‏های مزبور به شکایات این قبیل مالکین وفق مقررات همان قانون رسیدگی نموده و در مورد صدور اسناد مالکیت حکم مقتضی صادر می‏ نمایند.
گفتار چهارم: مراجع تصمیم گیرنده در خصوص اراضی موات
اراضی موات جزو مشترکات عمومی بوده و قابل تملک خصوصی نمی‏باشد. چنانچه در خصوص این اراضی سند مالکیت برای اشخاص موضوع حقوق خصوصی صادر شده باشد اسناد مزبور فاقد اعتبار است.^[۱۳]
الف: مشخصات اراضی موات
وجه تمایز اراضی موات با سایر اراضی در این است که زمین موات فاقد آثار تصرف انسان است. به عبارت دیگر ارزش افزوده‏ای که ناشی از فعالیت انسان باشد در این اراضی مشاهده نمی‏شود همچنین اراضی موات فاقد پوشش گیاهی خودرو و قابل استفاده برای انسان یا دام است.
اراضی موات دو قسم است: ۱ ـ موات بالاصاله : زمین‏های طبیعی و فاقد پوشش گیاهی را شامل می‏شود. ۲ ـ موات با لعرض : اراضی دایر که بر اثر عدم بهره‏برداری به تدریج به حالت موات درآمده باشد موات بالعرض گفته می‏شود اعم از آن که مالک مشخص داشته باشد یا نداشته باشد.
ج: مرجع تشخیص اراضی موات شهری
طبق ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ «تشخیص عمران و احیا و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‏باشد.»
تبصره ۲ همین ماده مقرر داشته: «ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاینه محل در مورد نوع زمینهایی که از تاریخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ وسیله دولت، ارگانها، نهادها، کمیته‏ها و دفاتر خانه سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور خواهد بود.« لذا بنا بر تبصره اخیرالذکر احداث اعیان نافی موات بودن زمین نمی‏باشد معذلک در تشخیص نوع اراضی شهری نکات زیر مورد توجه کمیسیون موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری است:
۱ـ اراضی شهری که بعد از تاریخ ۲۲/۱۱/۵۷ توسط دولت یا ارگانهای وابسته به دولت به اشخاص واگذار شده باشد بدون در نظر گرفتن اعیان احداثی نسبت به نوع زمین اظهار نظر می‏شود.
۲- اراضی شهری که قبل از ۲۲/۱۱/۵۷ مورد عمران قرار گرفته باشد با توجه به وضعیت موجود آن اظهار نظر می‏شود. (مواد ۱ و ۲ و ۱۶ آیین نامه قانون زمین شهری.)
۳- اراضی شهری که بعد از ۲۲/۱۱/۵۷ توسط اشخاص مورد عمران قرار گرفته و دارای پروانه ساختمان باشد زمین دایر محسوب می‏شود و اگر بدون پروانه احداث بنا شده باشد مشمول مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک است.
۴- اراضی موات یا بایر شهری که بعد از ۲۲/۱۱/۵۷ به باغ یا زمین مزروعی تبدیل شده باشد با توجه به سابقه زمین اظهار نظر می‏شود.
د: مرجع تشخیص اراضی موات واقع در خارج محدوده شهرها
حسب تبصره یک ماده واحده قانون تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۳۰/۹/۶۵ «تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده شهرها^[۱۴] به عهده وزارت کشاورزی است که از طریق هیأت هفت نفره اقدام می‏نماید و در صورتی که متصرف فعلی منکر موات بودن زمین باشد از طریق دادگاه صالحه اقدام به عمل می‏آید و چنانچه دادگاه رأی به موات بودن زمین بدهد سند ابطال و از متصرف خلع ید خواهد شد.»
مطابق ذیل ماده واحده مذکور: «ادارات ثبت اسناد مکلفند حسب اعلام هیأت‏های واگذاری زمین نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند.»
به موجب قسمت ج فراز ۴ ماده ۱۹ آیین نامه قانون زمین شهری « چنانچه زمینی که موات اعلام شده دارای اعتراضی به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در خصوص نوع زمین یا اعتراض به ثبت یا حدود یا سایر‌اعتراضات قانونی در مراجع ذیصلاح یا تعارض ثبتی باشد یا در رهن و وثیقه و بازداشت بوده یا حق اعیانی و حق ریشه و کشت برای دیگران در آن قید شده‌باشد، ادارات ثبت مکلف به صدور سند آزاد و بدون قید بازداشت یا وثیقه و رهن و سایر قیود یاد شده، به نام دولت به نمایندگی مرجع قانونی درخواست کننده‌سند می‌باشند. در خصوص اعتراض به ثبت و تعارض ثبتی و تشخیص نوع زمین پس از صدور رأی قطعی از طرف مراجع قضایی، ادارات ثبت، مراجع‌تملک‌کننده با رعایت قانون و این آیین‌نامه حقوق محکوم‌له را دارا می‌نمایند . . .»
ب ـ اگر معترض در مهلت قانونی اعتراض داده باشد وآنگاه موعد مزبور سپری گردد و ثالثی وارد این دعوی اعتراض شود تا از ذی نفع بودن در محکومیت یا حاکمیت یک طرف دعوی بهره بگیرد ورود ثالث در دعوی اعتراض به ثبت ، تابع مواعد اعتراض به ثبت نیست و دادگاه ها باید دعوی وارد ثالث را هر چند که خارج از مواعد اعتراض به ثبت باشند بپذیرد . (جعفری لنگرودی، ۱۳۸۲: ۱۱۳)