مقایسه نرخ مسکن کشورهای مختلف با ایران
تهران نه تنها در بین کل شهرهای ایران که در مقایسه با کشورهای دارای سوابق بحران مسکن، رتبه اول گرانی ملک‌مسکونی را در اختیار دارد به طوری که در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت ایران ازمیانگین قیمت آپارتمان در آمریکا، گرانتر است؛ این در حالی است که قیمت املاک آمریکا به مراتب بیشتر از سایر کشورها برآورد می‌شود(۹).
بررسی قیمت مسکن در پنج کشوری که طی سال‌های اخیر تحولات بازار مسکن آنها در صدر اخبار بین‌المللی بوده، نشان می دهد که «در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی، قیمت مسکن، براساس سال ساخت تعیین می‌شود و متقاضیان در صورت کمترین نوسان مثبت، خرید مسکن را متوقف می‌کنند و به همین دلیل، بهای مسکن در بیشتر نقاط جهان رشد منفی را تجربه می‌کند.»
در این قسمت میانگین قیمت مسکن در آمریکا، آلمان، فرانسه، اسپانیا و عربستان مورد بررسی قرار گرفته که مقایسه این قیمت‌ها با وضعیت ملک در ایران نشان می‌دهد: سطح قیمت مسکن در ایران از همه این پنج کشور با فاصله زیادی، بالاتر است.
به عنوان مثال در شهر سن‌فرانسیسکو گران‌ترین شهر آمریکا، قیمت هر فوت‌مربع بهترین مسکن مبله‌شده با تمامی‌لوازم و تجهیزات، ۴۲۰ دلار و ۹۹ سنت است که این رقم برای یک مترمربع – هر ۹ فوت مربع، حدود یک متر مربع است- برابر با ۳۷۸۰ دلار است. این قیمت چنانچه با قیمت دلار مرجع در ایران محاسبه شود، مترمربعی ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خواهد بود. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین هر متر مربع ملک مسکونی در آمریکا حدود یک‌هزار دلار است.

با توجه به آخرین آمار رسمی‌مربوط به میانگین قیمت مسکن در تهران، قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در این کلانشهر حدود ۲ میلیون تومان است که در مقایسه با قیمت ملک مسکونی در آمریکا، ۳۵ درصد بیشتر است.
قیمت هر متر مربع مسکن که ضروری‌ترین کالای هر سبد خانوار می‌باشد، در کشورمان به طور عجیب و غریب و با برخی دلال بازی و سفته بازی های بیهوده، نرخی بی نظیر در جهان می‌باشد. به همین بهانه قصد داریم به بررسی میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در برخی شهرها و کشورهای جهان بپردازیم. ابتدا به ترتیب میانگین قیمت هر متر مربع مسکن را در ۹ شهر آمریکا مورد بررسی قرار می‌دهیم:
در ایالت اندین پلیس آمریکا، میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن نوساز مبله شده با تمامی‌لوازم و تجهیزات، ۲۰۷ دلار و ۲۶ سنت برابر با ۲میلیون‌و ۴۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع است. در ایالت دیترویت آمریکا، میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن نوساز مبله شده با تمامی‌لوازم و تجهیزات برابر با ۱۸۸ دلار و ۹۷ سنت است که می‌شود ۲میلیون تومان به ازای هر متر مربع. در ایالت فورت وین آمریکا، میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن نوساز مبله و نوساز، برابر با ۲۰۱ دلار و ۱۶ سنت است که می‌شود ۲میلیون و۳۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع. در شهر تولدو آمریکا نیز میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن ۲۰۴ دلار و ۲۱ سنت است که می‌شود ۲میلیون و ۳۵۵هزار تومان به ازای هر متر مربع.
در شهر نیوجرسی، میانگین هر فوت مربع مسکن نوساز و مبله شده با تمامی‌لوازم و تجهیزات، ۲۹۹ دلار برابر با ۳ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع.
در شهر واشنگتن نیز، میانگین قیمت هر فوت مربع مسکن نوساز و مبله شده، ۳۸۱ دلار برابر با ۳۴۳۰ دلار در هر متر مربع است که می‌شود ۴میلیون و ۳۹۹ هزار تومان به ازای هر متر مربع.
اما در شهر سن فرانسیسکو گران‌ترین شهر آمریکا، قیمت هر فوت مربع بهترین مسکن مبله و با تمامی‌لوازم و تجهیزات، ۴۲۰ دلار و ۹۹ سنت برابر با ۳۷۸۰ دلار است که می‌شود ۴ میلیون و ۸۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع.
اما میانگین هر فوت مربع قیمت مسکن در کشور آلمان بنابر تازه ترین لیست ارائه شده، ۹۸ دلار آمریکا برابر ۸۸۲ دلار در هر متر مربع است که می‌شود یک میلیون و ۱۳۱هزار تومان به ازای هر متر مربع.
نکته جالب اینکه میانگین قیمت مسکن در هر فوت مربع شهر مادرید پایتخت اسپانیا با کاهش ۲۹ درصدی روبه‌رو بوده و به تنها ۲۶ دلار رسیده که می‌شود ۲۳۴ دلار در هر متر مربع برابر با تنها ۳۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع.
اکنون به قیمت مسکن در شهرهای مختلف عربستان سعودی می‌پردازیم: در شهر جده، میانگین قیمت بهترین مسکن مبله، نوساز و با تمامی ‌لوازم و تجهیزات، هر متر مربع ۶۵۳ دلار برابر با ۸۰۵ هزار و ۷۰ تومان.
در شهر ریاض نیز میانگین قیمت هر متر مربع مسکن مبله، نوساز، نزدیک به مرکز شهر ۷۶۲ دلار برابر با ۹۳۴ هزار و ۲۱۲ تومان است. همچنین قیمت یک آپارتمان ۱۵۰ متری نوساز آماده فروش در مرکز پاریس با تمامی‌امکانات و تجهیزات مبله شده، برابر با ۶۰ هزار دلار یعنی حدود ۷۴ میلیون تومان است و نکته قابل‌توجه اینکه در کشور فرانسه، قیمت مسکن سال‌ها است که هیچ تغییری را تجربه نکرده است.
حباب قیمت
حباب اقتصادی داد و ستد با نرخ بسیار گرانتر از ارزش واقعی مورد معامله است که در سطح جامعه همه‌گیر می‌شود. چون تعیین ارزش واقعی، کار دشواری است معمولاً پس از افت ناگهانی قیمت و به اصطلاح ترکیدن حباب متوجه وجود حباب می‌شوند.ویژگی حباب، موقّتی بودن آن است(۷).
همانطور که از نام حباب قیمت به نظر میرسد اختلاف بین ارزش ذاتی یک کالا با قیمت مبادله ای آن در بازار نقدی را حباب می گویند.فرض کنید قیمت ماشین الف درب کارخانه ۱۳ میلیون تومان است ولی همان ماشین در بازار نقدی ۱۴ میلیون معامله می شود به این اختلاف یک میلیون تومانی حباب قیمت می گوینداما چرا
قیمت ها حباب دار می شوند ؟ قیمت عرضه قیمتی است که فروشنده مایل است کالای خود را به آن قیمت بفروش برساند قیمت تقاضا قیمتی است که خریدار مایل به خرید در آن قیمت می باشد نقطه تعادلی قیمت بازاری یک کالا زمانی اتفاق می افتد که قیمت عرضه با قیمت تقاضا برابراست حباب قیمت نیز از قاعده عرضه و تقاضا مستثنا نیست به این صورت که خریدار حاضر است کالا ی مورد نیاز خود را با قیمت بالاتر از ارزش ذاتی خریداری کند زیرا یا عرضه کالا محدود شده است یا امید وار است با قیمت بالاتری بعداز مدتی آن را بفروش رسانددر نتیجه حباب مثبت( قیمت نقدی بیشتر از قیمت ذاتی) در سه حالت بوجود می آید:۱- امید به افزایش قیمت در بازار وجود دارد۲-سرمایه موجود در بازار در حال افزایش است( سفته بازی و تقاضا کاذب ناشی از انباشت سرمایه در یک بازار)۳-کمبود کالا بوجود آمده استو بلعکس حباب منفی( قیمت نقدی کمتر از ارزش ذاتی )نیز در ۳ حالت بوجود می آید۱- امید به کاهش قیمت ها در بلند مدت در بازار بوجود آمده است۲-سرمایه موجود در بازار در حال حرکت بسمت بازار یا کالای دیگریست۳-افزایش عرضه بوجود آمده است(۸).
اصطلاح « حباب» در علم مالی به طور کلی به وضعیتی اشاره دارد که قیمت یک دارایی با اختلاف قابل توجهی از قیمت و ارزش بنیادین آن دارایی بالاتر باشد. در طول دوره یک حباب، قیمت ها برای یک دارایی مالی و یا یک گروه از دارایی های مالی به صورت قابل توجهی متورم می شود و در نتیجه، رابطه اندکی بین ارزش ذاتی آن گروه از دارایی ها با قیمت آنها در بازار وجود دارد. اصطلاحاتی از قبیل«حباب قیمت دارایی»، «حباب مالی» یا « حباب سفته بازی» همگی به جای حباب قیمتی مورد استفاده قرار می گیرند و اختصاراً نیز معمولاً
«حباب» نامیده می شود. هم اکنون نیز خیلی از سرمایه گذاران فعال در بازار سرمایه، کم کم در حال شنیدن این اصطلاح در بازار هستند(۹).
مشخصه های یک حباب:
اصلی ترین مشخصه حباب ، وجود بی اعتقادی و بی اعتنایی شدید در بین اکثر مشارکت کنندگان در بازار در طول مرحله ایجاد حباب می باشد. بایستی توجه داشت که تشخیص اینکه چه موقع مشارکت کنندگان در بازار روش های منطقی و قاعده مند ارزش گذاری سهام شرکت ها را کنار گذاشته و دچار رفتارهای سوداگرانه
می­شوند، کار مشکل و پیچیده ای است. همچنین، تجربه گذشته نشان می دهد که معمولاً حباب ها زمانی شناسایی شده اند که ترکیده باشند(۱۷).
در اکثر موارد، حباب های قیمتی معمولاً همراه با سقوط شدید قیمت بوده است. بعلاوه، میزان خسارت ناشی از ترکیدن یک حباب بستگی به میزان گرفتاری هر یک از بخش های اقتصاد و همچنین میزان گستردگی مشارکت در بازارها می باشد. برای مثال، ترکیدن حباب دهه ۱۹۸۰ در ژاپن منجر شد تا دوره رکود طولانی اقتصاد این کشور را در بر بگیرد. اما به دلیل اینکه سفته بازی تا بخش عمده ای محدود به مرزهای کشور ژاپن شده بود، این ترکیدن حباب منجر به گسترش این بحران به خارج از مرزهای این کشور نشد.
تئوری عدم ثبات مالی ماینسکی:
تئوری عدم ثبات مالی ماینسکی به شدت مدیون بحران و رکود بوجود آمده در سال ۰۹-۲۰۰۸ می باشد که توانست توجهات زیادی را به خود جلب کرده و حتی نسبت به زمانی که در سال ۱۹۹۶ توسط وی مطرح شد توانست طرفداران بیشمار و بسیار بیشتری پیدا کند. ماینسکی یکی از اولین اقتصاددانانی بود که توسعه عدم ثبات مالی و ارتباط متقابل آن با وضعیت اقتصادی را تشریح نموده است. کتاب وی با عنوان «اقتصاد ناپایدار و پایدار (۱۹۸۶)» گام آغازین وی برای ورود به این موضوع بود(۷).
ماینسکی ۵ مرحله برای یک چرخه اعتباری تعریف می کند- جابجایی و تحرک، رونق و جهش شدید، شادمانی، منفعت کردن و وحشت.
مرحله اول
مرحله جابجایی: جابجایی زمانی اتفاق می افتد که سرمایه گذاران از طریق یک پارادایم جدی از قبیل یک تکنولوژی جدید ، نرخ های بهره جدید و یا افزایش قابل توجه نرخ ارز که به طور تاریخی در سطوح پایین و تثبیت شده ای بوده اند، دچار شیفتگی می شوند. مثال کلاسیک این مورد، کاهش نرخ وجوه فدرال در آمریکا از ۶٫۵% در ماه مه سال ۲۰۰۰ به ۱% در ژوئن ۲۰۰۳ می باشد. در طول این دوره ۳ ساله، نرخ بهره اوراق رهنی ۳۰ ساله با نرخ ثابت ۲٫۵% از پایین ترین سطح تاریخی خود یعنی ۵٫۲۱% کاهش یافت و همین موضوع بذر ایجاد حباب مسکن در این کشور را کاشت. تحرک زمانی به وجود می آید که سرمایه گذار با چیزی مثل تکنولوژی جدید ، یا پایین بودن تاریخی نرخ بهره تهییج می شود.
مرحله دوم
مرحله جهش و رونق شدید: در گام نخست بدنبال مرحله جابجایی، قیمت ها با سرعت نسبتاً متعادلی افزایش می یابند اما به محض اینکه افراد بیشتر و بیشتری وارد بازار شدند، همه چیز را برای ورود به فاز رونق شدید و ناگهانی مهیا می کنند. در طول این مرحله، دارایی مورد بحث، توجه رسانه ها را به صورت گسترده ای به خود جلب می کند و لذا بیم از دست دادن فرصت بوجود آمده در بازار مزبور موجب ورود هر چه بیشتر بازیگران جدید و قدیمی در بازار و افزایش گسترده فعالیت های سفته بازی می شود. قیمت ها در ابتدا در نتیجه تحرک، آرام آرام رشد می کنند، اما معامله گران و اعضای بازار بیشتر و بیشتر شتاب می گیرند، و بازار رونق می گیرد. در این مرحله، اخبار دارایی، توجه رسانه ها را به طور گسترده جلب می کند. ترس از بازار جا ماندند و از دست رفتن فرصت سود آوری که شاید فقط یکبار در عمر اتفاق بیفتد، باعث جذب روز افزون سفته بازان می شود.
مرحله سوم
مرحله شادمانی: در طول این دوره، همه خودشان را در معرض بادی قرار داده اند که با سرعت تمام در حال وزیدن می باشد. در این مرحله، شادمانی ها نا معقول شده و همه جا صحبت از خرید آن دارایی خاص می باشد. این مرحله بسیار حساس است و هر لحظه ممکن است حباب بترکد و نظریه “احمق تر از من” بر فضا حاکم است. نظریه احمق تر از من یک نظریه اقتصادی است. بر اساس این نظریه اگر سرمایه گذاری اوراق بهادار را حتی به قیمتی بیش از قیمت معقول خریداری کند، بعد می تواند آن را باسود بفروشد و از این راه کسب در آمد کند. چون همیشه کسی “احمق تر” پیدا می شود که حاضر است مبلغ بیشتر ی برای آن بپردازد. در این مرحله قیمت ها به بیشترین مقدار ممکن خود رسیده اند. برای مثال در سال ۱۹۸۹ که حباب املاک و مستغلات در ژاپن در اوج خود بود، زمین در توکیو ۱۳۹ هزار دلار برای هر فوت مربع، یعنی ۳۵۰ برابر ارزش زمین در منهتن فروخته میشد.بعد از ترکیدن حباب، همین زمین ها حدود ۸۰% و سهام ها ۷۰% ارزش متورم خود را از دست دادند.به طور مشابه، وقتی حباب اینترنت در مارچ ۲۰۰۰ به بیشترین حد رسیده بود، ارزش ترکیبی سهام های تکنولوژی در nasdaq بالاتر از تولید ناخالص داخلی بسیاری از کشور ها بود. در طی مرحله سرخوشی ، شاخص ها و معیار های ارزشگذاری جدیدی برای توجیه افزایش بی امان قیمت ها، معرفی می شوند. در طول این دوره، معیارها و شاخص های ارزشیابی جدیدی برای توجیه افزایش بیرحمانه قیمت دارایی ها مشتری پیدا کرده و با صدای بلند به گوش دیگران می رسد(۱۲).
مرحله چهارم
مرحله کسب سود: در این مرحله، افراد هوشمند به علائم هشدار دهنده واکنش نشان می دهند، دارایی را
می فروشند و از سود آن بهره می برند. اما برآورد زمان درست که حباب آماده ترکیدن است سخت، و می تواند برای سلامت مالی افراد بسیار خطرناک باشد. چرا که طبق نظر جان مینارد کینز بازار می تواند خیلی بیشتر از آنکه شما بتوانید، همراهش باشید، غیر منطقی بماند. توجه داشته باشید شاید فقط یک عامل جزئی بتواند حباب را باد کند، اما وقتی حباب ترکید، دیگر دوباره باد نمی شود. به عنوان مثال در ماه اوت ۲۰۰۷ ، بانک سرمایه گذاری فرانسوی ” بی ان پی پریا” برداشت از سه صندوق سرمایه گذاری خود را متوقف کرد زیرا به دلیل “محو شدن کامل نقدینگی” در بازار، قادر نیست ارزش دارایی های این صندوق ها را ارزیابی کند. هر چند این رویداد در ابتدا، کمی در بازار سهام سر و صدا ایجاد کرد، اما طی چند ماه آینده، در حالی کنار گذاشته شد که بازار سهام به اوج جدید رسیده بود. با نگاهی به گذشته، این رویداد نسبتا جزئی، علامتی هشدار دهنده بوده که خبر از آمدن دورانی آشفته و بحرانی می داد(۱۱).
مرحله پنجم
مرحله وحشت: در این دوران، قیمت دارایی، با سرعت صعود قیمت ها اما در جهت معکوس افت می کند. سرمایه گذاران و دلالان برای جلوگیری از افت بیشتر ارزش دارایی هرچه سریع تر نیاز دارند که دارایی را نقد کنند. هر چه تقاضا نسبت به عرضه کمتر باشد، قیمت ها با شیب بیشتری سقوط می کند.
الگوهای نوسان پذیری
قارچ (۱،۱)
با توجه به تعریف قارچ، نوسانات شرطی متغیر در زمان وابسته به یک دوره قبل خود بعلاوه تحولات پیشین می‌باشد. معادله واریانس شرطی در فرایند قارچ(۱،۱) را می‌توان به صورت زیر نشان داد :
یک آماره مستقل از زمان بوده که برابر می‌باشد درصورتی که (۰،۱) و انحراف معیار استاندارد شرطی مقادیر بازده در زمان t می‌باشد. تمامی پارامتر‌های ، و دارای مقادیر غیر منفی‌ میباشند. شرط ثابت میبایستی برای اطمینان از پایداری ضعیف فرایند قارچ برقرار باشد. نشان دهنده دوام کوتاه مدت شوک‌ها بوده در حالیکه نشان دهنده دوام طولانی‌ مدت می‌باشد. یکی‌ از نقاط ضعف مدل قارچ متقارن بودن مدل در مدل کردن نوسانات می‌باشد. مدل قارچ اینگونه تعریف شده است که شامل خواص نامتقارن نوسانات بازار سهام باشد. در میان مدل‌های نامتقارن قارچ می‌توان به خود رگرسیون شرطی ناهمسان آستانه ای(تی قارچ) و مدل نمایی عمومی خودرگرسیونی شرطی(ایقارچ) اشاره کرد.(اسکوئیوشمسواری (۲۰۱۱))
تی قارچ(۱،۱)
فرایند قارچ آستانه ای ‌ما را قادر به بررسی اثرات اخبار خوب و بد بر نوسانات می‌کند(شوک‌های مثبت و منفی‌ بر بازدهی) . مدل تی قارچ(۱،۱)همان مدل استاندارد قارچ(۱،۱)می‌باشد که به آن یک اثر آستانه ای‌ نامتقارن اضافه شده است :
اثر نامتقارن یا اثر اهرمی بوده و متغیر مجازی استفاده شده برای متمایز کردن اخبار خوب و بد می‌باشد .به عبارت دیگر اگر نشان دهنده اخبار بد و اگر نشان دهنده اخبار خوب می‌باشد. تعریف مدل تی قارچ مفروض میدارد که تغیرات پیش بینی‌ نشده در بازده بازار یا اثرات مختلفی‌ بر نوسانات بازده سهام خواهد داشت. اخبار خوب سبب بازدهی بیشتر و در همین راستا سبب واریانس بالاتری برای میشود. بنا بر احمد و سولیمن (۲۰۱۱)یک مقدار غیر صفر نشان دهنده طبیعت غیر متقارن بازدهی‌ها می‌باشد. به عبارت دیگر هنگامی که مقدار صفر به‌خود بگیرد مدل قارچ متقارن خواهد بود حل انکه مثبت نشان دهنده اثر اهرمی می‌باشد .