-حد نصاب تفکیک حوزه های مسکونی با تراکم متوسط: حداقل مساحت قطعات تفکیکی در حوزه های مسکونی با تراکم متوسط، پس از رعایت تعریضی ۲۰۰ متر مربع تعیین شده است (ضوابط طرح جامع).
-حداقل نصاب تفکیک اراضی در حوزه مسکونی مناطق آزاد شده (داخل محدوده ۲۵ ساله) ۳۳۰ متر مربع میباشد.
-حداقل مساحت قطعات تفکیک اراضی با کاربری تجاری، بر اساس مقررات طرح تفصیلی ۳۰۰ متر مربع تعیین گردیده است (ضوابط و مقررات طرح جامع)، البته این تصمیم بر اساس موقعیت محل و جمعیت اطراف آن صورت می گیرد.
-حداقل نصاب تفکیک در حوزه های صنعتی پس از رعایت بر اصلاحی ۱۰۰۰ متر مربع تعیین شده است (مصوبه ۵ خرداد ۱۴۹ انجمن شهر).
-حداقل نصاب تفکیک املاک متعلق به شهرداری تهران ۲۰۰ متر مربع می باشد.
۲-۱-۱۰-عوارض تفکیک اراضی مربوط به سازمان زمین شهری
اخذ عوارض تفکیک اراضی با کاربری مسکونی، تجاری، صنعتی از اراضی سازمان زمین شهری، طبق رأی صادره از کمیسیون حل اختلاف دستگاه های اجرایی مستقر در ریاست جمهوری، الزامی میباشد(۲۵/۶/۱۳۷۰):
۱-هر متر مربع تفکیک اراضی با کاربری مسکونی ۱۰ درصد قیمت منطقهای روز دارایی.
۲-هر متر مربع تفکیک اراضی با کاربری تجاری و صنعتی ۱۰۰ درصد قیمت منطقهای روز دارایی.
۳-در خصوص سایر کاربری های طرحهای توسعه شهری، چنانچه اراضی مذکور به مؤسسات موضوع بند ب زمین شهری برای ارئه خدمات عمومی واگذار گردد(۱۶/۱/۱۳۶۹).
دادگاه شهرستان فروخته میشود و در ماده ۱۰ وجود حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه ها عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.
تصویر درباره بازار سهام (بورس اوراق بهادار)
۲-۱-۱۱-ضوابط و مقررات تفکیک
۲-۱-۱۱-۱-ضوابط و مقررات تفکیک باغات و مزارع در محدوده شهری
بر اساس بند ۴ ماده ۲ و بند ۲ ماده ۴ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران وظایف محوله در مورد افراز و تفکیک باغات و زمینهای زراعی واقع در محدوده شهری ضوابط ذیل تصویب گردید:
ماده ۱- در این دستورالعمل منظور از محدوده شهری، محدودهای است که شهرداریها با توجه به ضوابط و مقررات موجود به صدور پروانه، احداث ساختمان مسکونی، تفکیک و افراز اراضی میباشد.
ماده۲- باغ و زمین زراعی به زمینهایی گفته میشود که طبق نظر کمیسیون تشخیص موضوع ماده ۱۲ قانون اراضی شهری دایر محسوب و باغ و یا زمین زراعی اعلام گردد.
ماده۳- ضوابط شهرسازی در مورد افراز و تفکیک و یا صدور پروانه ساختمان مربوط به اراضی مشجره باغات در حدود شهری به شرح زیر تعیین میگردد:
۱-حداقل مساحت تفکیک و افراز باغات و اراضی مشجر اعم از این که متعلق به یک مالک و یا چند مالک بوده و یا متعلق به ورثه باشد دو هزار متر مربع تعیین میگردد.[۴۱]
۲-سطح اشتغال ساختمان با توجه به این نصاب کمتر از ۱۵۰ متر مربع سطح گردد حداکثر با ۱۵۰ متر مربع سطح اشتغال مجاز است. رعایت مقررات شهرداریها و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها در کلیه موارد الزامی است.
۳-در اراضی مشجره باغی که مساحت آنها تا ۱۵۰۰ متر مربع میباشد، میتوان فقط یک بلوک ساختمانی احداث کرد و در مساحتهای بیشتر از ۱۵۰۰ متر مربع میتوان به ازای هر ۱۵۰۰ متر مربع مساحت زمین اضافی یک بلوک ساختمانی دیگر احداث کرد. ضمنا علاوه بر تعداد بلوکهای مجاز احداث یک واحد ساختمانی یک طبقه به طوری که مساحت آن از ۵۰ متر مریع (جهت مصارف نگهداری انبار و غیره) تجاوز ننماید بلامانع است، بدیهی است مجموع سطح اشتغال در هر حال نبایستی از میزان مشخص شده در ردیف ۲ تجاوز نماید.
ماده۴- حداقل مساحت تفکیک و افراز اراضی زراعتی اعم از اینکه متعلق به یک مالک و یا چند مالک بوده و یا متعلق به ورثه باشد ده هزار متر مربع تعیین میگردد.[۴۲]
ماده ۵- در مناطق واقع در محدوده شهری در هر قطعه زمین زراعتی احداث یک واحد ساختمانی تا تراکم مجاز و حداکثر به مساحت ۲۵۰ متر مربع به استثنای یک طبقه زیر زمین مجاز میباشد.
ماده ۶- در مناطقی که با توجه به شرایط اقلیمی یا عرف محلی تغییر در ضوابط ساختمان و یا تفکیک زمین (باغ و زمین زراعی) ضروری باشد موضوع ابتدا در کمیسیونی مرکب از مدیران کل مسکن و شهرسازی، کشاورزی و عمران روستایی، شهرداری و نماینده استانداری و نماینده سازمان زمین شهری بررسی و پس از تأییدکمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ابلاغ و به مرحله اجرا درآید.
تبصره- جهت تطابق هر چه بیشتر ضوابط با شرایط اقلیمی کمیسیون مذکور در ماده فوق مکلف است ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ ابلاغ دستورالعمل، اشکالات اجرایی ضوابط فوق را بررسی و همراه با پیشنهادات لازم به وزارت مسکن و شهرسازی اعلام نماید.
ماده۷- در باغات و اراضی مزروعی که سطح اشغال ساختمان موجود بیشتر از مساحتهای پیش بینی شده در این دستوالعمل میباشد، تجدید بنا تا حد وضع موجود از لحاظ سطح اشغال و تراکم بلامانع است.
ماده۸- پاسخگویی به سوالات و ابهاماتی که در مرحله اجرای این ضوابط پیش خواهد آمد در قالب مفاد ضوابط فوق میتواند از طریق وزارت مسکن و شهرسازی در کمیته مقرر در ماده ۶ فوق مطرح تا نسبت به پاسخ سؤال و یا رفع ابهام اظهار نظر شود.
ماده۹- از زمان تصویب و ابلاغ، ضوابط فوق جایگزین مقررات مغایر موجود و همچنین ضوابط مربوطه در طرح های شهری خواهد بود.
۲-۱-۱۱-۲-ضوابط و مقررات تفکیک در خارج از محدوده قانونی شهر
زمانی که شهر گسترش مییابد، تفکیکهای اراضی شروع میشود که به کاهش زمینهای کشاورزی با ارزش و فضاهای باز منتج میشود و این عمل استفاده از اتومبیل را افزایش میدهد و زمان سفرهای رفت و برگشت را به حومه برای ساکنین افزایش میدهد و فرصتهای شهروندان را برای برخورد با طبیعت و جامعه (به صورت همزمان) کاهش میدهد.
بنابراین در تدوین قوانین مربوط به محدو ده های خارج از شهر باید بسیار دقیق عمل کرد، زیرا ممکن است در اثر سهل انگاری در تفکیک اراضی، این مناطق به سرعت در شهر ادغام شوند. شرایط تفکیک در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرکها و باغها مصوب ۲۴/۱۰/۱۳۷۴ هیأت وزیران به این شرح می باشد:
۱- حداقل مجاز برای تفکیک اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی (غیر از موارد زیر): ۱۰ هکتار
۱- ۱ حداقل مجاز برای تفکیک اراضی شالیزاری گیلان و مازندران: ۴ هکتار
۱- ۲ حداقل مجاز برای تفکیک اراضی زیر شبکه آبیاری احداث شده یا آنچه احداث میشود: ۵۰ هکتار
۲- حداقل تفکیک باغهای آبی: ۵ هکتار
۲- ۱ حداقل تفکیک باغهای دیم: ۱۵ هکتار
۳- حداقل تفکیک اعم از تجزیه، افراز اراضی دیم: ۱۵ هکتار
۴- در خصوص تفکیک اراضی واقع در قطبهای کشاورزی که دایر است و یا بعدا دایر میگردد.
ضوابط قانون گسترش در قطبهای کشاورزی مصوب ۵/۳/۱۳۵۴ و آییننامه اجرایی قانون مذکور مصوب ۱۴/۴/۱۳۵۵ لازم الرعایه است؛ سازمان های کشاورزی در مواردی که اتخاذ تصمیم در مورد تغییر کار برای اراضی زراعی و باغی در روستاها مستلزم نظر خواهی از وزارت تشخیص دهنده است، میتوانند پرونده را به کمیسیون سه نفرهای که اعضای اصلی آن با حکم وزیر منصوب میشوند ارجاع و اگر کمیسیون مزبور رأسا اقدام ننماید، تصمیم کمیسیون با اکثریت آراء ملاک عمل خواهد بود.در مورد جنگلها و زمینهای کشاورزی باید قوانین مناسبی را به کار گیریم، زیرا در اکثر کشورهای جهان به دلیل اهمیت این موضوع دو نوع مقررات کاربری زمین را ملاحظه میکنیم، یکی مقررات حداقل اندازه قطعه یا حداکثر تراکم به وسیله منطقه بندی است که در سراسر ایالات متحده کاربرد فراوانی دارد. دومی تنظبم ضوابط اجرایی حفاظت از جنگلها است که استانداریهایی را برای تشخیص و بقا جنگلها تنظیم میکند که این مقررات به طور دقیق طراحی شدهاند.
۲-۱-۱۲-نحوه انتقال قطعات تفکیکی
براساس بند پایانی ماده ۱۰۶ آیین نامه ق.ث در صورتیکه املاک بعداز ثبت به قطعات مفروزی تبدیل شوند برای هر قطعه شماره فرعی از شماره اصلی منظور و با تفکیک حدود در زیر ثبت ملک مطابق مقررات بالا ثبت خواهد شد
عده ای بر این عقیده اند که با تفکیک ملک در اجرای ماده مذکور بدون تنظیم سند انتقال سند مالکیت برای قطعات تفکیکی صادر میشود ولی معمولا عمل ثبت بر خلاف این است چون اولا در قسمت اخیر ماده فوق الذکر قید شده :« مطابق مقررات بالا ثبت خواهد شد» مقررات بالا ظاهرا به ماده ۱۰۴ آیین نامه برمیگردد که میگوید:در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آنی ثبت می شود.
پس طبق مقررات ماده ۱۰۶ آیین نامه قبل از انتقال قطعات تفکیکی نباید نسبت به آنها سند مالکیت صادر کرد و نیز مدلول م ۱۱۷ آیین نامه ق.ث نیز صریحا و بعد از ماده ۱۰۶ آورده و میگوید:« تغییر در وضعیت املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست مگر در مورد انتقال تمام یا قسمتی از آن که در این مورد سند به نام منتقل الیه با ذکر مشخصات معامله صادر خواهد شد سپس دو ماده در همین آئین نامه نحوه صدور سندمالکیت برای قطعات
تفکیکی را مشخص کرده و اجازه صدور سند مالکیت بدون انتقال رسمی را نداده است و مفاد ماده ۲۶ قانون ثبت هم موید این مطلب است طبق بند ۳۱۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی نسبت به آپارتمانهایی که با رعایت ضوابط مقرر تفکیک شده است درخواست مالک، بر اساس صورتمجلس تفکیکی و یا ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از آپارتمانها، سند مالکیت جداگانه صادر و تسلیم میشود.
۲-۱-۱۳-هزینه تفکیک
طبق ماده۱۵۰ قانون ثبت، هزینه تفکیک بر مبنای ارزش معاملاتی روز تعیین و قبلا پرداخت میشود هرچند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز زمین باشد.
لازم به ذکر است که منظور از کلمه روز، روزی است که برگ تفکیک صادر میشود و این هزینه باید قبل از انجام عملیات تفکیکی یا قبل از صدور سند مالکیت از طریق دفتر اداره وصول شود.
لازم به ذکر است که در مورد هزینه تفکیک امروزه اکثر مسئولین معتقدند موضوع معامله تاثیری در اخذ هزینه تفکیک نداشته و وصول هزینه تفکیک صرفا جهت عمل تفکیک است و بایستی بر اساس کل مساحت ملک و کلیه قطعات تفکیکی وصول شود و وصول هزینه تفکیک یک قطعه و انتقال این هزینه به قطعات دیگر مجاز نبوده و بر خلاف مفاد ماده ۱۵۰ق. ث. که تصریح بر پرداخت هزینه تفکیک نسبت به کل مساحت ملک دارد میباشد.
هزینه افراز در ماده سوم قانون افراز معادل هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ ق. ثبت تعیین شده است و در موقع اجرای تصمیم، هزینه افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد پس تفاوتی که در وصول هزینه تفکیک و هزینه افراز وجود دارد این است که هزینه تفکیک قبل از اقدام به تفکیک وصول میشود و هزینه افراز در موقع اجرای تصمیم قطعی مبنی بر افراز، وصول میگردد یعنی در صورتیکه تصمیم رئیس در مورد افراز، مورد اعتراض واقع نشود و متقاضی اجرای تصمیم را خواستار شود هزینه افراز متقاضی وصول میشود.
« فصل سوم»
بررسی افراز و رویه عملی آن
تبیین مفهوم افراز
تفاوت تفکیک و افراز
مقایسه تفکیک و افراز در املاک
قانون افراز و فروش املاک مشاع
صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک
افراز املاک مشاع
مراحل انجام افراز
روش افراز املاک
نکات مورد توجه در افراز
سه رکن اساسی و مهم افراز
تفاوت های افراز در دادگاه ها با افراز در اداره ثبت
نکات عمده در مورد افراز
مواردمنع افراز و هزینه های آن
شرایط افراز املاک مشاعی که در وثیقه میباشد.
شرایطی که ملک یا ساختمان قابل افراز نباشد
تفاوتهای تفکیک با افراز از جنبه امور ثبتی
نظریه های حقوقی مربوط به افراز و فروش املاک مشاع
اقدام مراجع ثبتی به افراز و تفکیک عرصه های بدون سند، بدون نقشه مصوب شهرداری
۳-۱-تبیین مفهوم افراز

برای