متن ماده واحده سال۶۳ عنوان می کند «از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت در آمده باشد به وقفیت خود برمیگردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل واز درجه اعتبار ساقط است».
وقف از جمله عقودی است که آثار خاص و منحصر به فردی دارد از جمله اینکه مال موقوفه شخصیت حقوقی پیدا می کند و از ملکیت واقف خارج می شود. لذا پس از وقوع، واقف مالکیتی نسبت به آن ندارد و اداره مال موقوفه حسب مورد بر عهده متولی و یا اداره اوقاف خواهد بود.
فروش مال موقوفه نیز در شرایط استثنائی تجویز شده است از قبیل اینکه بیم خراب شدن به طوری که انتفاع از آن ممکن نبوده و عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود و همچنین در صورتی که بیم سفک دماء برود. لذا با وجود این شرایط بیع مال موقوفه محکوم به بطلان خواهد بود.

لذا بعضی از افراد بدون ملاحظه و دقت در این موضوع نسبت به فروش مال موقوفه اقدام نموده و خریداران نیز نسبت به دریافت سند مالکیت اقدام نموده اند و همچنین بعضاً در قوانین قبل از انقلاب مشاهده گردید که قانون، اجازه انتقال اراضی موقوفه را به افراد اعطاء کرده است. لذا بعد از انقلاب اسلامی و پیرو شرایط دینی حاکم بر قوانین، قوانینی که مغایرت با شرع داشتند به گونه ای برچیده شده و قوانین جدیدی جایگزین آنها شده اند.
به عنوان مثال «قانون اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعین صاحب نسق» مصوب ۲۱/۱/۱۳۵۰ که به صورت ماده واحده تصویب شده اعلام می کند که «وزارت تعاون وامور روستاها مکلف است دهات و مزارع موقوفه عام مشمول مقررات ماده ۲ قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات اراضی مصوب۲۷/۱۰/۴۱ را طبق قوانین و مقررات مرحله اول اصلاحات ارضی خریداری و بین زارعین صاحب نسق تقسیم و به آنها منتقل نمایند» ولی بعد از انقلاب قانون ابطال اسناد فروش رقبات مقرراتی مغایر با قانون قبلی مقرر کرده و حکم به ابطال اسناد فروش رقبات مقرراتی مغایر با قانون قبلی مقرر کرده و حکم به ابطال اسناد منتقل شده به وسیله قانون مذکور را می دهد.
به موجب تبصره ۲ قانون ابطال اسناد فروش رقبات «کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجاره تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام مصوب۲/۲/۱۳۵۰ به زارعین صاحب نسق انتقال و بین آنان تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعان صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود»
۴-۲-۱ تعاریف
ماده یک آیین نامه تعاریف مربوط به قانون را به شرح ذیل تعریف کرده است:
۴-۲-۱-۱ مصلحت وقف
عبارتست از تأمین نظر واقف، تأمین منافع موقوفه وموقوف علیهم و کلاً رعایت غبطه وقف. از عبارت اخیر مشخص می گردد که قانونگذار مصلحت وقف را منحصر با تأمین نظر واقف و تأمین منافع موقوفه ندانسته و با عبارت« کلاً رعایت غبطه وقف» هر گونه اقدامی که بر خلاف رعایت غبطه وقف باشد را بر خلاف مصلحت وقف دانسته است. امری که هر چند روشن بود ولی با تصریح قانونگذار هر گونه تفسیر محدود شده است.
۴-۲-۱-۲ متصرف
از نظر مقررات این آیین نامه به اختلاف مورد عبارت خواهد بود از زارعین صاحب نسق یا قائم مقام آنان، مالکین اعیان و یا اشخاصی که به نحوی از انحاء عرصه و یا عرصه و اعیان موقوفه تبدیل و یا فروخته شده را در ید و تحت اختیار دارند. از عبارت قائم مقام مشخص می شود که منتقل الیه نیز مشمول این تعریف خواهد شد. چرا که یکی از مصادیق بارز قائم مقام، منتقل الیه می باشد.
۴-۲-۱-۳ حقوق مکتسبه متصرف
عبارتست از هر نوع حقی که به نحوی از انحاء برای متصرف تحت شرایط معینی حاصل شده باشد از قبیل مالکیت اعیان، تحجیر، حقوق کسب و پیشه، حق نسق زارعانه، حفرچاه، غرس اشجار و غیره. از عبارت «از قبیل» در ابتدای مثالها و «غیره» در انتهای عبارت به خوبی بر می آید که حقوق نام برده شده در قانون من باب مثال و شاید حقوقی است که معمول و متداول است ولی هرگونه حقوق دیگر که بتوان برای متصرف تصور نمود داخل در تعریف فوق خواهد بود.
۴-۲-۱-۴ مجوز شرعی
عبارتست از گواهی که براساس ضوابط شرع مقدس اسلام در مورد تبدیل به احسن و فروش اموال موقوفه که توسط مجتهد جامع الشرایط صادر شده یا بشود.
۴-۲-۱-۵ زارع صاحب نسق
کسی است که مالک زمین نبوده و با دارا بودن یک یا چند عامل زراعتی شخصاً و یا با کمک خانوار خود در اراضی معینی از موقوفه زراعت می نماید و مقداری از محصول را به صورت نقدی یا جنسی به موقوفه می دهد. البته این تعریف در آیین نامه قانون سال۷۱ نیز تکرار وعبارت «ونسق مورد زراعت وی مشمول قوانین اصلاحات ارضی بوده است» نیز به آن اضافه شده است.
۴-۲-۲ نظام رسیدگی
۴-۲-۲-۱ نحوه ابطال اسناد
نحوه اقدام ادارات اوقاف در ماده۲ آیین نامه مشخص گردیده، البته در آیین نامه مذکور، ترکیب کمیسیون و نحوه تصمیم گیری به وضوح مشخص نگردیده ولی این نواقص در قانون سال۷۱ مرتفع شده و به نحوی که در ماده۲ آیین نامه قانون مذکور می خوانیم «ادارات اوقاف و امور خیریه و متولیان موقوفات مکلفند با توجه به سوابق ثبتی، موقوفات عامه ای را که به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت اشخاص درآمده است، صورت برداری و همراه با مستندات و دلایل به سازمان اوقاف و امور خیریه ارسال نمایند.
سازمان اوقاف ضمن مطلع نمودن متصرف یا متصرفین این موقوفات و یا اشخاص ذینفع دیگر، موضوع را به کمیسیون ارجاع می کند، کمیسیون مذکور نظر خود را در مورد جواز شرعی فروش یا تبدیل رقبات، با توجه به اسناد و مدارک ارائه شده اداره اوقاف و متولی ذیربط و همچنین اشخاص ذینفع در موقوفه اعلام می نماید.
در صورتی که تبدیل و فروش رقبه موقوفه به نظر کمیسیون با مجوز شرعی انجام شده باشد معامله تأیید می شود و در غیر این صورت نظر نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان اوقاف و امور خیریه دایر بر بطلان سند فروش یا تبدیل موقوفه همزمان با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و متصرف یا متصرفین و یا اشخاص ذینفع در موقوفه ابلاغ می شود.
ادارات ثبت براساس این تصمیم نسبت به بطلان سند در سوابق ثبتی و دفاتر مربوط و صدور سند جدید به نام موقوفه اقدام خواهند نمود.
همانگونه که ملاحظه می گردد، نظر نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان اوقاف برای بطلان سند کافی بوده و قانون، ادارات ثبت را مکلف کرده است تا براساس این تصمیم نسبت به ابطال سند اقدام نمایند.
در مورد اراضی واگذار شده مستند به قانون اجازه تبدیل به احسن نیز به شرح ذیل تعیین تکلیف شده است: در صورتی که موقوفات مذکور به دولت (وزارت کشاورزی) واگذار شده ولی تاکنون اسناد فروش آن با زارعین تنظیم نگردیده نمایندگان اداره اوقاف و اداره کشاورزی محل و متولیان مربوط در دفتر تنظیم کننده سند حاضر و بطلان سند را اعلام و مراتب را در دفاتر و هامش سند قید و به وسیله دفترخانه موضوع به اداره ثبت محل اعلام خواهد شد.
هرگاه موقوفه مزروعی پس از انتقال به دولت با تنظیم سند رسمی به زارعین مربوطه واگذار شده باشد ادارات اوقاف و متولیان صورت مشخصات و مستندات اینگونه موقوفات مزروعی را به ادارات ثبت محل ارسال و درخواست می نمایند که انتقالات مذکور کان لم یکن تلقی و پس از اصلاح دفاتر و سوابق ثبتی نسبت به صدور اسناد مالکیت به نام موقوفه اقدام و مراتب را به کلیه دفاتر اسناد رسمی اعلام دارند.
۴-۲-۲-۲ ترکیب کمیسیون
به موجب ماده ۲ آیین نامه قانون سال ۷۱ که در تاریخ ۳ اردیبهشت سال ۱۳۷۴ به تصویب رسیده است کمیسیون مرکب از سه نفر فقیه صاحب نظر است که با انتخاب و زیر نظر نماینده ولی فقیه در سازمان اوقاف تشکیل می شود البته در ماده ۲ آیین نامه سال ۶۳ عنوان شده بود که کمیسیون مرکب از افراد صاحب نظر در این مورد تصمیم گیری خواهند کرد و تعداد اعضای کمیسیون مشخص نبود و این نقص در آیین نامه موخر مرتفع شد ولی همچنان اکثریت لازم برای تشکیل جلسات و اتخاذ تصمیم مشخص نگردیده که نیازمند تصویب مقررات کاملتر می باشد.
۴-۲-۲-۳ مستثنیات قانون
همانگونه که ذکر گردید، در تاریخ ۱۹/۱۲/۸۰ قانونی تحت عنوان قانون الحاق دو تبصره به ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه و مستثنیات قانون قبلی را مشخص کرد.
به موجب تبصره ۵ قانون مذکور اراضی و املاکی که در تصرف و مالکیت کشاورزان و مالکین محلی بوده و در اثر اجرای سیاست های غلط و یا زورمندانه سلاطین بدون مجوز شرعی از مالکیت آنان خارج شده ولی اراضی کماکان در تصرف مالکین مذکور می باشد و سپس من غیر حق در مالکیت موقوفات و آستان قدس رضوی در آمده و توسط مالکین هیچگونه سند وقفیت اعم از عادی و رسمی تنظیم نشده و یا هر دلیل معتبر شرعی و قانونی وجود نداشته باشد و همچنین املاکی که در تصرف اشخاص بوده و سند رسمی دارند ولی ادعای وقفیت نسبت به آنها شده است در صورتی که دلایل معتبری دال بر صحت وقف وجود نداشته باشد از شمول حکم ماده واحده خارج و هر گونه تصمیم و اقدامی که در مورد اراضی فوق الذکر انجام شده از درجه اعتبار ساقط و کان لم یکن می گردد و در صورت بروز اختلاف، در هر دو مورد دادگاه صالح رسیدگی خواهد نمود.
همانگونه که ملاحظه می شود، در تبصره مذکور، دو استثناء به چشم می خورد یکی مربوط به املاکی که در تصرف یا مالکیت اشخاص بود و شرایط ذیل را دارا باشند ۱) بدون مجوز شرعی از مالکیت آن خارج شده باشد ۲) من غیر حق در مالکیت موقوفات و اسناد قدس رضوی قرار گرفته باشد ۳) توسط مالکین هیچ گونه سند وقفیت اعم از عادی و رسمی تنظیم نشده باشد. ۴) هیچ دلیل معتبر شرعی و قانونی مبنی بر وقفیت وجود نداشته باشد.
و استثنای دیگر املاکی هستند که دارای متصرف بوده و شرایط ذیل را دارا باشند: ۱) دارای سند رسمی باشند ۲) دلایل معتبری دال بر صحت وقف وجود نداشته باشد.
لازم به ذکر است در صورت بروز اختلاف در دو مورد فوق دادگاه صالح رسیدگی کرده و تصمیم قطعی صادر می کند و به موجب قانون استفساریه تبصره ۵ الحاقی به قانون فوق در صورتی که ذوالید با مدعی اختلاف داشته باشد، مدعی باید به دادگاه مراجعه کند و بدون حکم دادگاه نمی تواند از ید متصرف خارج و یا سند مالکیت را باطل کند.
استثنای دیگر مربوط به تبصره ۶ قانون الحاقی می باشد. به موجب تبصره ۶ قانون مذکور « آن دسته از اراضی و املاک و جنگلها و مراتع و اراضی منابع ملی که مشمول ماده ۱ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگها و مراتع مصوب ۲۵/۵/۱۳۴۶ و اصلاحات بعدی آن و قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی مصوب ۵/۷/۱۳۷۱ قرار گیرد مشمول ماده واحده مذکور نبوده و موقوفه تلقی نمی شود…»
۴-۲-۲-۴ تغییرات ایجاد شده در قانون موخر
همانگونه ذکر شد بارزترین تغییری که در قانون سال ۷۱ نسبت به سال ۶۳ انجام گردیده اضافه کردن عبارت « عام » به « کلیه موقوفات » می باشد: علاوه بر آن قانون سال ۷۱ در تبصره ۴ اجازه تنظیم قرارداد اجاره با اشخاص داوطلب در صورت عدم تمایل متصرف را داده است. در تبصره ۴ این قانون می خوانیم «.. در کلیه موارد مذکور در تبصره های فوق در صورتی که متصرف و یا زارع صاحب نسق در مواعدی که به وسیله واحد های اوقافی تعیین و کتباً به آنان ابلاغ می نمایند ظرف مدت ۳۰ روز از تاریخ رویت نامه اوقاف از تنظیم سند اجاره با موقوفه خودداری نمایند سازمان می تواند موقوفه را به اشخاص داوطلب اجاره دهد. بدیهی است در این صورت متولی و اوقاف باید چنانچه متصرف و یا زارع صاحب نسق حقوق مکتسبه داشته باشد بهای آن را به متصرف و یا زارع صاحب نسق با نظر کارشناس پرداخت نمایند در صورت بروز اختلاف فیمابین طرفین، موضوع به مراجع قضائی احاله و محاکم مکلفند اینگونه موارد را خارج از نوبت رسیدگی و تعیین تکلیف نمایند.»
۴-۲-۲-۵ حقوق در نظر گرفته شده برای متصرف
به موجب تبصره ۱ ماده واحده پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف و حقوق مکتسبه متصرف قرار داد اجاره با متصرف تنظیم خواهد شد. و همچنین به موجب ذیل تبصره ۲ وجوهی که قبلاً از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخت شده بابت اهدائی دولت به موقوفه محسوب و از تاریخ تحویل زمین به متصرف اجرت المثل زمین توسط کارشناس رسمی یا خبره محلی تعیین و با محاسبه وجوه پرداختی قبلی متصرف تهاتر و کسر یا اضافه آن محاسبه خواهد گردید.
در مورد کسانی نیز که ملک را بدون اطلاع از وقفیت خریداری کرده اند، در تبصره ۳ تعیین تکلیف شده است بدین صورت که کسانی که زمین یا خانه موقوفه ای را بدون اطلاع از وقفیت از اشخاص حقیقی یا حقوقی خریداری نموده و به موجب این قانون اسناد مالکیت آن باطل می شود می توانند برای دریافت خسارت وارده به فروشنده رجوع نمایند. در صورتی که متصرف طبق ماده ۱ این قانون تقاضای اجاره نماید سازمان اوقاف می تواند از تاریخ تصویب این قانون با متصرف تنظیم اجاره نماید.
همانگونه که ذکر شد موقوفه مالی است که قبلاً ملک بوده و با انجام وقف از سوی واقف از ملکیت وی خارج شده و شخصیت حقوقی جدا گانه ای می یابد با این وجود عده ای بدون توجه به این امر اقدام به فروش موقوفات نموده بودند که قانونگذار در اقدامی به جا اسناد مالکیت صادر شده در این خصوص را باطل اعلام نمود.
بخش پنجم: نتیجه گیری
۵-۱ نتیجه گیری
علیرغم آنچه که در مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت عنوان شده، قانونگذار در مواردی ابطال سند رسمی را تجویز کرده است. در حد توان این موارد بررسی شد. پس از بررسی های به عمل آمده می توان سه وجه مشترک برای تمام موارد مذکور ذکر کرد:
اول آنکه کلیه موارد بررسی شده مربوط به اسناد مربوط به اراضی است و در خصوص سایر اسناد رسمی به صراحت ذکری از ابطال اسناد رسمی نشده است. هر چند که در رویه قضایی کنونی، ابطال این اسناد نیز غیر ممکن نیست.
دوم آنکه تجویز ابطال اسناد رسمی توسط قانونگذار، صرفاً نه به دلیل بطلان قرارداد بین اشخاص بلکه به دلیل وضعیت خاص زمین می باشد. چه بسا در مواردی ابطال این اسناد تجویز شده که قراردادی بین اشخاص منعقد نشده و شخص، بلا واسطه نسبت به دریافت سند زمینی که موات یا ملی بوده اقدام نموده است. و قانونگذار به دلیل عدم امکان تملک چنین زمینهایی ابطال اسناد آنها را تجویز نموده است. با این حال قانونگذار در بعضی از موارد از جدیت خود در مورد ماده ۲۴ قانون ثبت عدول کرده است.
سوم آنکه ابطال این اسناد در تمام قوانین بررسی شده بدون حکم دادگاه (در معنای خاص آن به معنای دادگاههای موجود در دستگاه قضایی) و حتی الامکان با حضور یک قاضی دادگستری در هیاتها و کمیسیونهای بررسی شده صورت می گیرد. که به نظر می رسد تخصیص هیاتها و کمیسیونهای خاص، اول به دلیل سرعت بخشیدن به امور و دوم به خاطر تخصصی بودن موضوع می باشد و حضور قاضی دادگستری نیز بدین معنی است که قانونگذار در ابطال اسناد رسمی جانب احتیاط را رعایت کرده و این امور حساس را به اشخاص غیر حقوقدان واگذار نکرده است.
اما علی رغم وجوه مشترک فوق، به طور خاص در مورد قوانین بررسی شده می توان گفت: همانگونه که ملاحظه شد،قانونگذار از اوایل دهه چهل شمسی با سیاست حفاظت از منابع طبیعی نسبت به تصویب قانون در این زمینه اقدام نمود. ولی به نظر می رسد تصمیم اولیه قانونگذار جدی نبود. چرا که نه قانون و آیین نامه اولیه کامل بود و نه اقدام خاصی در این خصوص صورت گرفت و به مرور مقررات بعدی تکمیل تر شد و اقدامات جدی نیز به تبع این مقررات آغاز گردید. در این زمینه تاکنون پنج مرحله قانونگذاری صورت گرفته که در هر مرحله نواقص قوانین قبلی مرتفع گردیده است و این امر از نکات مثبت قانونگذار در این زمینه می باشد. با این حال این موضوع بدان معنی نیست که قوانین تصویب شده کامل می باشد. به عنوان مثال موضوع مهلت لازم برای قطعیت رأی هیأت ماده واحده هنوز مشخص نشده است و با توجه به اینکه رای هیات مذکور قابل اعتراض در دادگاه بدوی و تجدید نظر می باشد، مشخص نیست مهلت اعتراض به رأی هیأت چند روز می باشد همچنین در خصوص اراضی جنگلی، از آنجاییکه مهلتی جهت تقدیم اعتراض به دادگستری تعیین نشده است و از آنجا که رأی قاضی، به صورت سابق لازم الاجرا نیست، مشخص نیست در صورتی که شخص ذینفع به دادگستری مراجعه نکند، رأی هیأت پس از چه زمانی قابل اجرا خواهد بود. این سوال از ابهامات موجود در قانون می باشد که باید نسبت به آن تعیین تکلیف شود تا دولت نیز در مقام اجرای قانون، دچار وقفه نگردد. همانگونه که در مورد تشخیص و مهلت اعتراض به آن در قانون حفظ و حمایت تعیین تکلیف گردید. ولی برای اینکه بتوان راهی عملی برای این موضوع پیدا کرد می توان عنوان نمود که رأی هیأت قابل اجرا باشد مگر اینکه اعتراضی به دادگستری تقدیم گردد. هر چند که این نظر با نص قانون و حذف عبارت “لازم الاجرا بودن” مغایرت دارد ولی نمی توان منابع ملی را بدلیل نقص قانون بلاتکلیف گذاشت. به هر حال این موضوع امری است که نیازمند قانونگذاری مجدد می باشد.
در خصوص اراضی موات،علی رغم اهدافی که در ماده یک قانون زمین شهری به آنها اشاره شد ملاحظه می کنیم که به علت تغییرات ایجاد شده در قانون و بعضاً ایراداتی در اجرای قانون آنگونه که باید، نظر قانونگذار تامین نگردید.
ضمن تاکید بر این موضوع که اصل ماده واحده مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد انتقاد می باشد، به نظر می رسد بهتر بود، دست کم بین مالکینی که دسترسی به آنها ممکن نبود و مالکینی که در دسترس بودند تفاوت قائل می شدند. بدین صورت که برای دسته اول که نظریه مذکور را به صورت حضوری دریافت ننموده و غایب بودند مهلتی مشخص نمی کردند. زیرا بدیهی است وقتی مالکی در دسترس نمی باشد. در غالب موارد می توانیم بگوئیم غایب است و برای اشخاص غایب نیز باید طبق اصول دادرسی حق دفاع قائل شد تا به هنگام مراجعه به اعتراضشان رسیدگی بشود. دسته دوم نیز خود به دو گروه تقسیم می شدند:گروه اول کسانی که وزارت مسکن و شهرسازی نظریه خود را در مورد تشخیص نوع زمین به آنها اعلام می کند و آنها هم نظریه را دریافت می نمایند. و گروه دوم اشخاصی هستند که از دریافت نظریه مذکور استنکاف می ورزند. امری که در قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن تا حدودی رعایت گردیده است.
هر چند در تمام مطالب این گفتار تاکید شد که مالکیت خصوصی نباید نادیده گرفته شود، ولی ذکر این موضوع نیز ضروری است که مصالح عمومی نباید فدای مصالح خصوصی شخص یا اشخاص شود. بنابراین باید پذیرفت که گروه اول که نظریه را دریافت نموده اند اگر در مهلت سه ماهه مذکور اعتراضی ننمایند بعد از گذشتن مهلت، حق اعتراض ندارند. البته به شرطی که عواقب عدم اعتراض به مالک، گوشزد شود.
در مورد گروه دوم نیز باید عنوان نمائیم که این گروه نیز بعد از گذشتن سه ماه مهلت مذکور حق اعتراض ندارند با این تفاوت که، سازمان مسکن و شهر سازی باید اثبات نماید که اولاً شخص مذکور در محل حضور داشته و ثانیاً علی رغم حضور در محل، از دریافت نظریه خودداری نموده است.