در اجرای ماده ۱ قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند اراضی کشاورزی ، نسق های زراعی ، باغات و ساختمانهایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی تمام یا قسمتی از آن را به صورت سند عادی خریداری کرده و موفق به اخذ سند مالکیت نشده است و املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزی شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی موفق به اخذ سند مالکیت نشده اند مشمول این قانون خواهند بود.[۵۹]
به این ترتیب املاکی که فاقد هرگونه سابقه ثبتی هستند و وضعیت و مشخصات اولیه آنها مشخص نیست امکان تعیین تکلیف توسط قانون جدید برایشان مقدور نخواهد بود. منظور از سابقه ثبت این نیست که اسم متقاضی کنونی صدور سند در سابقه ملک وجود داشته باشد ، بلکه منظور این است که ملک تا پیش از آنکه به تصرف قانونی متقاضی در آید باید دارای مالک بوده باشد.[۶۰]
مشمولین قانون که آنها را بر شمردیم در صورتی می توانند متقاضی سند مالکیت باشند که شرایط زیر را دارا باشند:
۱) فو ت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
۲) عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی
۳) مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
۴) عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی ، مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز باشد .(ماده ۱ قانون تعیین تکلیف ).
برای احراز موارد فوق الذکر باید بر اساس تبصره ۲ ماده ۱در صورت فوت مالک رسمی و وراث وی از سازمان ثبت احوال کشور ، در صورت مفقود الاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح ، هم چنین در صورت عدم دسترسی از نیروی انتظامی یا شهرداری محل یا سایر مراجع ذی صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی استعلام نمود تا وجود شرایط مقرر در قانون احراز گردد.
در یک جمع بندی کلی افرادی می توانند تقاضای صدور سند مالکیت نمایند که ملکشان اولاً – دارای سابقه ثبت باشد و ثانیاً- یکی از سه شرط زیر راداشته باشد:
۱) اراضی کشاورزی ، باغات و ساختمانهایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی تمام یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری کرده و به واسطه وجود موانع قانونی [۶۱] موفق به اخذ سند مالکیت نشده باشد.
۲) املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده ولی به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی یا فوت مالک یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.
۳) املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده اما موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.
الف ـ مستثنیات قانون
در قسمت قبلی مشمولین قانون مذکور را برشمردیم .این در حالی است که قانونگذار بطور صریح یا ضمنی املاکی را از شمول قانون خارج کرده است. ماده ۲ قانون تعیین تکلیف مقرر می دارد:« اراضی دولتی ، عمومی، ملی ، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی می باشد».
علاوه بر استثنائات مذکور در ماده ۲ قانون تعیین تکلیف موارد دیگری نیز وجود دارد که امکان صدور سند برای آنها نمی باشد:
الف – اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند؛
ب – اراضی که فقط با چهار دیواری محصور و فاقد بنا باشد به عبارتی زمین به تنهایی از شمول قانون خارج است ؛
ج – اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و می توانند از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ملک را به صورت رسمی خریداری نمایند؛
د – اراضی و املاکی که که مالک رسمی آن فوت کرده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد و امکان انتقال رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی وجود دارد؛
ر – افرادی که املاک متعلق به موسسات دولتی را تحت هر شرایطی در اختیار دارند ؛
مشمول این قانون نمی باشند و چنانچه متقاضیان این املاک و اراضی ثبت نام نمایند علاوه بر اینکه تقاضای آنها در هیات های رسیدگی رد خواهد شد وجوه واریزی نیز مسترد نخواهد شد.[۶۲]
قبل از آنکه شرح اموالی که مالک خاص ندارند داده شود ، لازم است مالکیت تعریف کردد:
«مالکیت حقی است که شخص نسبت به عین خارجی دارد و می تواند همه گونه تصرف در آن بنماید و هر گونه انتفاعی را از آن ببرد، مگر آنکه قانون استثناء کرده باشد.» (ماده ۳۰ قانون مدنی)
این تعریف، تعریف مالکیت فردی است که هر یک از افراد جامعه می تواندآن را دارا باشد .در مقابل اموالی
که موضوع مالکیت فردی قرار می گیرد ،اموالی هستند که مالک خاص ندارد.[۶۳]
ب ـ تقسیم بندی انواع اراضی
اراضی را از چند منظر می توان تقسیم بندی کرد که عبارتند از:
الف – موقعیت و محل استقرار
این اراضی به دو نوع تقسیم می شود:
۱ـ اراضی شهری یا اراضی واقع در محدوده شهر: برابر ماده ۲ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ «اراضی شهری زمین هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است…».
۲- اراضی غیر شهری یا اراضی خارج از محدوده شهری : اراضی که خارج از محدوده شهر و شهرک واقع است.
ب ـ از نظر بهره برداری
شامل اراضی بابر، دایر ، موات ، اراضی ملی و جنگلها می شود که متعاقباً تشریح خواهد گردید .
اراضی جمع ارض میئ باشد که در فارسی به این زمین گفته می شود .در اصطلاحات ذیل بکار رفته است . هم چنین از جهاتی دیگر نیز اراضی تقسیم بندی می شود که در فقه و منابع اسلامی بیان شده است[۶۴]
ج ـ انواع اراضی از دیدگاه اسلام
۱)زمین بایر از اصل یا موات بالاصاله
۲)زمین بایر عارضی یا موات بالعارض
۳)زمین آباد از اصل یا محیاء بالاصاله (در حکم زمین موات بوده و در قوانین ، جزء انفال می باشد)
۴)زمین آباد عارضی یا محیاه بالعارض[۶۵]
۵)ملک خصوصی که ممکن است یک یا چند نفر مالک داشته باشد. بطور کلی انواع اراضی را می توان به شرح زیر تقسیم بندی نمود:
اراضی موات، بایر ،دایر، ملی[۶۶]
که در زیر تعاریف آنها را ذکر می کنیم.
۱ـ اموال دولتی وعمومی
دولت برای انجام خدمت عمومی و اجرای وظایف خود ، اموال گوناگونی در اختیار دارد و به تناسب موارد از هر یک استفاده خاصی می کند. اموال دولتی[۶۷]به معنای عام را می توان به دو دسته تقسیم کرد:[۶۸]
۱)اموال عمومی ـ این اموال بر دو قسم است :
الف :اموالی که مستقیماً در اختیار عموم برای بهره برداری قرار داده می شود مانند پل ها، خطوط راه آهن
،موزه ،کتابخانه های عمومی و پارکها[۶۹]
مشترکات عمومی چنانکه از نام آن معلوم می شود اموالی است که متعلق به عموم می باشد و طبق ماده ۲۳ قانون مدنی استفاده از آنها برای افراد مطابق قوانین مربوط به آن خواهد بود .هیچ یک از افراد نمی تواند در این گونه اموال تصرفی نمایند که دیگران از استفاده از آن محروم گردند. به عبارت دیکر تملک این اموال بوسیله افراد در مواد ۲۴و۲۵ قانون مدنی صریحاً منع گردیده است . ماده ۲۴ قانون مدنی مقرر می دارد : «هیچ کس نمی تواند طرق و شوارع عامه و کوچه هایی که آخر آنها مسدود نیست تملک کند».ولی کوچه هایی که آخر آنها مسدود است هرگاه ملک افراد باشد آنها می توانند در آن هرگونه تصرفی بنمایند ، به عنوان مثال هرگاه کوچه بن بستی متعلق به یکی از خانه های مجاور است و خانه های دیگر در آن حق عبور دارند ، مالک کوچه می تواند با توافق دیگران آن را جزء خانه خود بنماید .و هرگاه کسی حقی در آن کوچه نداشته باشد مالک می تواند هرگونه تصرفی که بخواهد در آن بکند و موافقت دیگران لازم نیست . و هرگاه کوچه بن بست نباشد مانند کوچه هایی است که آخر آنها مسدود نیست و از مشترکات عمومی است. [۷۰]
ب :اموالی که اختصاص به یک خدمت عمومی داده شده است مانند بیمارستان عمومی و اشیا ء مورد نیاز این بیمارستان .
۲)اموال اختصاصی دولت و هر شخص حقوقی حقوق عمومی که در آن اموال مانند اشخاص خصوصی عمل می کنند .اموال شخص اداری اگر متعلق به دولت باشد اموال دولتی نامیده می شود (ماده ۲۶ قانون مدنی) مانند مزارع نمونه دولتی و یا قنات شهرداری که آب آن را برای مصرف باغات می فروشد.اینجا قواعد تملک خصوصی حکومت می کند.[۷۱] و تقاضای ثبت املاک دولتی و املاکی که به موجب قوانین خاص در مالکیت دولت قرار می گیرد از طرف سازمان های مربوطه به عمل می آید.[۷۲]مراد از سازمان های مربوطه اداره دارایی و شهرداری محل می باشد که مکلف به درخواست ثبت املاک متعلق به دولت و شهرداری می باشند.[۷۳]شهرداری هم مانند دولت دارای اموال عمومی و اختصاصی می باشد .بنابر این نباید عبارت (اموال عمومی )را در کنار (اموال دولتی ) نهاد که موجب اشتباه خواننده گردد. ماده ۲۶ قانون مدنی نیز گواه این مطب است که شهرداری همانند دولت دارای اموال عمومی می باشد.
اثر بارز خصوصی این اشخاص ، قابلیت نقل و انتقال است بنابراین اموال عمومی شخص اداری قابل نقل و انتقال نیست مگر اینکه نص خاص قانون آن را از قلمرو خود خارج کرده و در قلمرو اموال اختصاصی شخص اداری قراردهد. مانند ماده ۱۹ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ که مقرر می دارد: «هرگاه در نتیجه طرح هادی شهر داری تمام یا قسمتی از معابر بصورت متروک در آید آن قسمت متعلق به شهرداری خواهد بود و هرگاه شهرداری قصد فروش آن را داشته باشد مالک مجاور در خرید آن حق تقدم خواهد داشت».[۷۴]
الف ـ ضابطه تشخیص اموال دولتی وعمومی
طرز تشخیص اموال و مشترکات عمومی و تمییز آنها از سایر اموال دولتی ، از مباحث مهم حقوق اداری است ولی ، چون در حقوق مدنی نیز این گونه اموال به لحاظ حق اشخاص مورد گفتگو است اجمالاً آن را بیان می کنیم .
پاره ای از نویسندگان ، اموالی را در شمار مشترکات عمومی آورده اند که طبیعت آنها اقتضا دارد که ، به ملکیت خصوصی در نیاید و مورد استفاده عموم مردم قرارگیرد : مانند ساحل دریا و رودخانه های قابل کشتیرانی .عده ای دیگر معیار را مصرفی قرارداده اند که دولت برای این قبیل اموال معین کرده است .آنها می گویند باید دید اموال دولتی به چه منظور مورد بهره برداری قرار می گیرد و به تناسب این منظور نوع مال را تشخیص داد.
برای توجیه نظر اخیر که مورد تایید بسیاری از نظریه پردازان بزرگ حقوق عمومی ،واقع شده است باید گفت اموال عمومی به دو صورت مورد استفاده قرار می گیرد:
الف : پاره ای از آنها بطور مستقیم و بی واسطه در دسترس عموم قرار گرفته است و هر کس با رعایت نظامات مخصوص می تواند استفاده مطلوب را بکند .مانند پل ها ، باغها و راه های عمومی.
ب : دسته دیگر به یکی از خدمات عمومی اختصاص یافته است و تنها بنگاه خاصی حق بهره برداری از آن را دارد. مانند راه آهن، سیمهای تلفن وتلگراف.
پس تمام اموالی که که به طور مستقیم یا با واسطه از طرف دولت برای رفع نیازمندیهای عمومی اختصاص یافته است از اموال عمومی است و سایر اموال دولتی ملک دولت محسوب می شود از مفاد مواد ۲۴تا ۲۷ قانون مدنی نیز چنین بر می آید که از همین قاعده پیروی شده است .[۷۵]
ب ـ فایده تشخیص اموال دولتی و عمومی
قانون مدنی به تفصیل تفاوت احکام مربوط به اموال عمومی و دولتی را بیان نکرده فقط دسته نخست را قابل تملک خصوصی ندانسته است .در حقوق عمومی ما نیز هنوز رویه خاصی ایجاد نشده است ؛ولی از قابل تملک نبودن اموال عمومی ممکن است این نتایج استنباط شود :
۱) دولت نمی تواند اموال و مشترکات عمومی را انتقال دهد ، مگر اینکه قانون خاصی آن را اجازه دهد ،زیرا امکان انتقال به اشخاص با قابل تملک نبودن آنها منافات دارد .
۲) اموال عمومی به سود طلبکاران دولت قابل قابل توقیف نیست .زیرا بازداشت مالی که قابل تملک خصوصی نیست کاری بیهوده است .
۳) در مشترکات عمومی مرور زمان جاری نیست و اشخاص نمی توانند به بهانه تصرف مستمر خود ، آنها را به طور غیر مستقیم تملک کنند .ولی در سایر اموال دولتی مرور زمان جاری است.[۷۶]
۲ ـ اراضی ملی
جنگل ها و مراتع از اموال عمومی و به تعبیر فقها و قانون اساسی از جمله انفال محسوب و بسیار مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است و از اهمیت و جایگاه ویژه ای در ادامه حیات اجتماعی و اقتصادی مملکت بر خوردار می باشد و ویژگی های خاص خود را دارد. در مقایسه اراضی ملی و موات باید گفت :اراضی ملی قابلیت استفاده دارد ولی اراضی موات هیچ قابلیت استفاده ندارد. مرتع نیز در آن گونه های جنگلی و گیاهان جنگلی برای دام است .ماده ۶۴ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع مصوب ۲۵/۵/۱۳۴۶ مقرر می دارد: «مساحت مراتع مذکور در بند ب ماده ۴ قانون ملی شدن جنگلها حداکثر تا دو برابر مساحت اراضی مزروعی و آیش و باغات و قلمستانها خواهد بود».
تصویر درباره جامعه شناسی و علوم اجتماعی
تبصره ۱ ــ «دامداران دهات و مزارع مربوط مجاور موضوع ماده فوق در استفاده از مراتع مازاد با رعایت مقررات و قوانین حق تقدم خواهد داشت ».
اداره متولی جنگل ها و مراتع ، سازمان منابع طبیعی می باشد.
ماده ۱قانون ملی شدن جنگلها و مراتع مقرر می دارد :«از تاریخ تصویب (۲۷/۱۰/۱۳۴۷) این تصویب نامه قانونی ، عرصه و اعیانی کلیه جنگلها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور جزء اموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است ولو اینکه قبل از این تاریخ افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند».
ماده ۲ نیز مقرر می دارد :« حفظ و احیا و توسعه منابع فوق و بهره برداری از آنها بر عهده سازمان جنگلبانی ایران است ». [۷۷]در همین راستا بند ۳۴۷ بخشنامه های ثبتی مقرر می دارد :« با توجه به ماده ۱ قانون ملی شدن جنگلها مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۴۱ از پذیرش تقاضای ثبت و تحدید حدود و صدور سند مالکیت املاک مشمول قانون مذکور ، به نام اشخاص خودداری کند ».هم چنین بند ۲۵۰ نیز مقرر می دارد:« در اجرای ماده ۱۳ قانون ملی شدن جنگلها و مراتع کشور مقتضی است ضمن تسریع در اعمال مقررات ماده مزبور مفاد ماده ۲۹ قانون اصلاح قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور مصوب مرداد ماه ۱۳۴۶را نیز که ذیلاً نقل می گردد مورد توجه قرار دهند و برابر آن عمل نمایند .ماده ۲۹ در کلیه اقدامات ثبتی که ، نسبت به منابع طبیعی ملی شده به عمل می آید سازمان جنگلبانی از پرداخت مالیات و عوارض ثبتی و هرگونه حق الثبت و هر گونه الصاق تمبر معاف است ولی حقوقی که به سردفتران اسناد رسمی تعلق می گیرد باید به وسیله سازمان جنگلبانی پرداخت گردد ».[۷۸]
اظهار نظر شورای نگهبان در قسمتی از مقررات راجع به اراضی ملی و سکوت آن در سایر موارد و هم چنین وضع و تصویب مقررات جدید در این خصوص و یا اصلاح برخی قوانین سابق مطابق اصل چهارم قانون اساسی موید مشروعیت این مقررات و مطابقت آنها با موازین و معیارهای شرعی و اسلامی می باشد.

جهت دانلود متن کامل این پایان نامه به سایت abisho.ir مراجعه نمایید.