شاید نظر فقهاء از آوردن حق فسخ بابت شرکت حاصله در مبیع ، خیار عیب باشد چون خود فقهاء در جایی که به حق فسخ به علت شرکت اشاره نموده اند، بیان داشته‌اند که بابت شرکت حاصله عیب ایجاد شده است. البته قانونگذار نظر مزبور را نیز قبول نکرده است به این علت که در مواردی که حق فسخ به علت عیب باشد باید ارشی برای آن متصور شد و در خصوص تخلف از شرط مقدار قایل به هیچ گونه ارشی نشده است .

بعضی از فقها در صورت زیاد درآ‌مدن مبیع به بایع حق فسخ داده‌اند و بیان داشته‌اند که زیادی متعلق به بایع است و اگر مبیع مختلف الاجزا باشد بایع می‌تواند عقد را فسخ نماید.
باید گفت که قانونگذار در ماده ۳۵۵ و ۳۸۵ ق.م. نظریه فوق را پذیرفته است .
بعضی از فقهاء آورده اند؛ اگر بایع زیادی مبیع را به مشتری ببخشد در این صورت حق فسخ مشتری منتفی می شود به علت این‌که در این صورت زیاده برای مشتری منفعت اضافی می باشد.^[۱۵۷]
طرفداران نظریه دوم اعتقاد دارند که زیاده از مقدار مشروط متعلق به بایع می‌باشد و بایع اختیار دارد که فقط آن مقدار مشروط را تسلیم کند و زیادت را تسلیم ننماید.
البته در نظریه فوق بعضی از فقهاء به این اعتقاد دارند که اگر بایع مقدار اضافی را تسلیم نکند و فقط مقدار مشروط را تسلیم کند در این صورت برای مشتری خیار از بابت عیب در شرکت ایجاد می گردد.^[۱۵۸] به این معنی که مشتری از بابت مقدار اضافی با بایع شریک می‌شود و با تسلیم نکردن مقدار اضافی از طرف بایع، مشتری ضرر می‌بیند و این به خاطر نقص در شراکت است .
در خصوص نظریه فوق آنچه به نظر می رسد این است که معمولاً در کالاهای مختلف الاجزا ، مقدار ، نقش وصف مبیع را ایفاء می نماید که در این صورت زیاد در آمدن مقدار ، به علت ضرری که به بایع وارد می شود باید به بایع حق فسخ عقد را داد کما این که قانونگذار در ماده ۳۵۵ ق . م . همین رویه را پذیرفته است .
اما می توان گفت که مقدار در کالای مختلف الاجزا فقط نقش وصف را ایفاء نمی کند، چه بسا طرفین مقدار مبیع را به عنوان خود مبیع بدانند یا این مطلب از قراین و امارات موجود برآید. در چنین حالتی می توان با تسامح عرفی قایل به تقسیط مبیع شده و مقدار زیاده را مالِ بایع دانست و می شود گفت که قانونگذار در ماده ۳۸۴ قانون مدنی این را پذیرفته است. و نیز رویه قضایی این امر را در رای شماره ۱۶۰۶ ـ ۱۹/۵/۲۴ شعبه ۶ دیوان عالی کشور تایید می نماید.^[۱۵۹] مطالب مطرح شده فقط در خصوص کالای غیر قابل تجزیه به کار برده نمی شود. لازم به ذکر است کالای مختلف الاجزا ممکن است قابل تجزیه ( مثل زمین ) یا غیر قابل تجزیه باشد ( مثل فرش )^[۱۶۰].
نظریه سوم که طرفداران زیادی هم ندارد به این اعتقاد دارند که در صورت زیاد درآمدن مقدار مشروط، عقد باطل می‌شود.^[۱۶۱] که در این صورت زیادت مقدار، معین نیست که در کدام قسمت مبیع ایجاد شده است و وجه بطلان را جهالت در مبیع می دانند حتی یکی از فقهاء بطلان را احتمال داده است^[۱۶۲] .
نظریه فوق را قانونگذار تایید ننموده است بلکه خلاف آن را در ماده ۲۳۵ ق . م. پذیرفته است .
گفتار دوم : متساوی الاجزا
در این حالت ، مالی که دارای اجرای مساوی است فروخته می شود به شرط آنکه دارای مقدار معینی باشد ، اما سپس معلوم می گردد که مقدار آ ن بیشتر از مقدار شرط شده است که در ذیل به شرح نظرات فقها می پردازیم .
در خصوص کالای متساوی الاجزا مطالب قسمت مختلف الاجزا که زیادتی در آن ایجاد شده، جاری می باشد فقط در موارد ذیل با کالای مختلف الاجزا فرق دارد :
در خصوص عیبی که فقهاء از بابت شرکت قایل شده اند مبنای حق فسخ، خیار شرکت نمی باشد چون در خصوص متساوی الاجزا معمولاً مقدار، نقش خود مبیع را دارد و هر واحد از مبیع در مقابل هر واحد از ثمن وجود دارد. در این صورت برای بایع حق فسخ متصور نمی باشد چون نسبت به زیادی توافقی ایجاد نگردیده است . در تایید مطلب فوق قانونگذار در ماده ۳۸۵ ق . م . آورده است اگر مقدار مشروط نقش وصف مبیع داشته باشد در این صورت بایع فقط حق فسخ دارد کما این‌که در ماده ۳۵۵ ق . م آمده است.
شرع بین آن چه که قابل تجزیه یا غیرقابل تجزیه باشد تمیز قایل نشده است . به نظر می رسد که در موقعی که مبیع قابل تجزیه باشد باید مطالبی را که شرح آنها گذشت صادق دانست .
اگر مبیع قابل تجزیه نباشد برای مشتری کسری ثمن یا مبیع به نسبت کسری مبیع یا ثمن وجود ندارد و فقط می توان قایل به حق فسخ شد. زیرا که در اشیاء تجزیه‌ناپذیر که تجزیه و تقسیم از ارزش آن می کاهد و موجب ضرر مالک میشود. مقدار نمی تواند نقش خود مبیع را داشته باشد.
در چنین موردی ، چون موضوع معامله را به آسانی نمی توان زیاد و کم کرد تا با اغراض ویژه دو طرف متناسب شود ، ظاهر این است که آنان مقدار را به منزله وصفی از مبیع تلقی کرده اند و آن را به عنوان یک واحد تجزیه ناپذیر و همچنان که است مورد معامله قرارداده اند به طوری که قانونگذاردر ماده ۳۸۵ قانون مدنی مطلب مذکور را تایید نموده است .
بخش چهارم: نقش مقدار دربیع
با وجود اینکه مواد مختلفی از قانون مدنی ( مواد ۳۴۱،۳۵۱ )درستی عقد بیع را منوط به معلوم بودن مقدارو جنس و وصف مبیع نموده ، لیکن در مواردی که طرفین یا یکی از آنها نسبت به وجود وصف مبیع یا مقدار آن تردید کردند ، می توانند بیع را به شرط داشتن وصف یا مقدار معین برای مبیع واقع سازند ذکر مقدار در بیع معمولا یکی از دو نقش ذیل را دارد .
مبحث اول: نقش مقدار به عنوان خود مبیع یا ثمن :
ذکر مقدار ، در معامله برای تعیین مقدار مورد معامله است که متعاملین به نسبت آن عوض در نظر گرفته اند . مقدار مبیع بطور معمول معین‌کننده میزان تعهد فروشنده است و قیمت نیز متناسب با شماره واحدهایی که مقدار را با آن می سنجند تعیین می شود.^[۱۶۳] یعنی در ازای هر جزء ثمن، جزئی از مبیع قرار دارد و مقدار مشخص کننده میزان تعهد بایع و میزان ثمن پرداختی است. به عنوان مثال : شما برای خریدن یکصد کیلو کاغذ به قیمت هر کیلو ده هزار تومان با فروشنده توافق می کنید فروشنده خود یکصد کیلو کاغذ خریده و چون به فروشنده اعتماد دارید از وزن کردن دوباره خود را بی نیاز می بینید و مبیع را به عنوان یکصد کیلو می خرید . اگر هنگام تحویل بجای یکصد کیلو نود کیلو درآید شما حق دارید یکصد هزار تومان از ثمن بکاهید اینجا مقداری که در عقد آمده وصف مبیع نیست و نماینده میزان تعهد دو طرف و موضوع مبادله است در این مثال مقدار نقش خود مبیع را دارد و هر جزئی از ثمن در مقابل هر جزء مبیع قرار دارد . در نتیجه ، در این گونه موارد ، خریدار می تواند یا به نسبتی که مبیع کمتر است از ثمن کسر بگذارد یا بیع را فسخ کند . ولی اگر مبیع زیاد باشد زیاده مال بایع است و او حق فسخ قرارداد را ندارد . ^[۱۶۴] چنانکه ماده ۳۸۴ قانون مدنی مقرر می دارد : « هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است .»
در فقه امامیه گاه برخورداری بیع از جزء حقیقی، شرط می گردد به این صورت که یک کالای مرکب خریداری شده و شرط می شود که دارای این مقدار اجزاء باشد که در این صورت مرکب بودن مبیع از اجزایی معین، شرط گردیده است.^[۱۶۵] نظریه فوق به عنوان استثناء در فقه ما وارد شده است بدین معنی که هر جزئی از مبیع در مقابل هر جزئی از ثمن قرار دارد و این‌که مشتری در مقابل هر جزء مبیع ، جزئی از ثمن را به بایع می دهد .
البته از بیانات یکی از فقهاء چنین برمی آید که جایی که مقدار نقش خود مبیع را دارد باید هر جزء مبیع قابل تقسیط به ثمن دانسته شود.^[۱۶۶]به این معنی، در جایی که مبیع قابل تقسیط به ثمن نباشد هر جزء مبیع نمی‌تواند در مقابل هر جزء ثمن قرار گیرد.
البته به نظر می رسد هنگامی که مقدار به عنوان خود مبیع در بیع ذکر شود معمولاً در خصوص کالاهای متساوی الاجزا مانند گندم و حبوبات صدق می‌کند. زیرا در کالای متساوی الاجزا هر جزء آن با هم مساوی می باشد و می توان هر جزء از آن را بر ثمن تقسیم کرد و به راحتی قیمت گذاری کرد.باید گفت که در کالای مختلف الاجزا نیز می توان مقدار را به عنوان خود مبیع شرط کرد.به عنوان مثال اگر کسی زمینی را به شرط اینکه ۳۰۰ متر باشدهر متری یکصد هزار تومان خریداری کند دراین صورت مقدار خود مبیع است. زیرا که عرف کالای مختلف الاجزا را با کمی مسامحه قابل تقسیم بر ثمن می داند.
اگر مبیع بیشتر از مقدار مشروط در آید در این صورت علم و جهل بایع هیچ تاثیری ندارد . زیرا که نسبت به مقدار اضافی، عقد و توافقی صورت نگرفته است. و زیاده مال بایع و او حقی بر فسخ قرارداد ندارد چنانچه مبیع کمتر از مقدار مشروط در آید و مشتری با علم به این‌که مبیع کمتر از مقدار مشروط است آن را قبول نماید طبق قاعده اقدام مشتری نمی تواند از حق فسخ خود استفاده نماید. ولی در هر صورت مشتری می تواند ثمن را تقسیط کند. به این معنی که به نسبت مبیع کسر در آمده از ثمن کسر گذاشته می شود و اگر این کار را انجام ندهد و مشتری کل ثمن را بدهد این امر برای بایع عنوان اکل مال به باطل را خواهد داشت. مشتری فقط در موقعی می تواند از حق فسخ استفاده نماید که آگاه به کسری مبیع نباشد . در تایید مطالب فوق ماده ۴۴۳ ق . م . مقرر می دارد « تبعض صفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشد ولی در هر حال ثمن تقسیط می شود».خیار تبعض صفقه در هر موردی که عقد نسبت به بعض منحل شود قابل اجرااست و ویژه بطلان عقد نسبت به بعض مبیع نیست ^[۱۶۷] لذا خیار مشتری درمورد کم درآمدن مبیع از باب تبعض صفقه است مشروط بر اینکه عالم بر کسری مقدار مبیع نباشد .
تمام مواردی که گفته شد در مورد ثمن که مقدار آن در عقد شرط شود نیز صادق است .
مبحث دوم : نقش مقدار بعنوان وصف مبیع یا ثمن
ذکر مقدار در معامله گاه ، صرفا به عنوان وصف مورد معامله در معامله ذکر می شود . ^[۱۶۸]هر چند که مقدار مبیع به طور معمول نماینده میزان تعهد فروشنده است و به تناسب آن ثمن کم و زیاد می شود، ولی گاه هست که طرفین چندان به اوصاف دیگر نظر دارند که از دید آنان موضوع اصلی مبادله به مقدار مبیع بستگی ندارد . آنان به تناسب هر واحد از مقیاس اندازه گیری مبیع ثمن را تعیین نکرده اند و به مقدار ، به عنوان یکی از اوصاف ،توجه دارند.^[۱۶۹] به عنوان مثال : قریه ای از حیث آب و هوا و میزان محصول توجه خریداری را جلب کرده است او بی آنکه به مساحت این قریه به دیده مقیاس تعیین کننده ثمن بنگرد ، قیمت قریه را مناسب می بیند و آن را به عنوان یک کل می خرد و اوصاف این کل مانند شمار درختان و غیره در بر انگیختن اشتیاق او به انجام معامله اثر دارد . پس ، اگر دو طرف به مساحت زمین ، به عنوان وصفی از موضوع معامله ، اهمیت بیشتری دهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند ، شرط مورد توافق با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار مبیع باشد اثر شرط صفت را دارد . یعنی اگر مبیع آن صفت را دارا نباشد ، مشروط له حق دارد معامله را بر هم زند در واقع بیان مقدار از باب اوصاف مبیع است .
هم چنین در کالاهایی که عرف آنها را قابل تقسیم نمی‌داند باید نقش مقدار را به عنوان وصف قبول نمود.مثلا در خرید و فروش قالیچه ، ثمن برای کل مبیع معین می شود نه به تناسب مقدار متر مربع آن . این مقدار ، اگر در معامله شرط شود ، تنها جنبه وصفی دارد و نماینده خود موضوع معامله نیست . ^[۱۷۰]
در فقه امامیه اصل این است که در عقد عوض فقط با معوض برابر شده و با چیز دیگری مقابل نمی شود . که شرع نیز فرمان به وفای آن داده است و بسیاری از فقهاء مقدار شرط شده در بیع را نقش وصفی می دانند که تخلف از آن ، موجب تقسیم ثمن بر آن نمی شود.^[۱۷۱] بدین معنی که جزئی از مبیع در مقابل جزئی از ثمن قرار نمی گیرد بلکه مبیع عین شخصی است که تمام آن در مقابل ثمن مورد نظر می باشد. اما به نظر می‌رسد که نظریه فوق در مواردی مطرح می شود که مبیع مختلف الاجزا باشد . بدین صورت که در کالای مختلف الاجزا ، هر جزء آن با هم مساوی نبوده و نمی توان هر جزئی از آن را قیمت گذاری کرد مگر با مسامحه .پس در جایی که کالا مختلف الاجزا می باشد، بیشتر این نظریه مطرح شده که مقدار شرط شده به عنوان وصف مبیع می باشد و وصف، صفت کمال است و اگر از وصف کمال تخلف شود موجب تقسیط ثمن نمی شود .
ماده ۳۵۵ قانون مدنی مقرر می دارد : اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است ، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است ، بایع می تواند آن را فسخ کند ، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند . در ماده ۳۵۵قانون مدنی مفروض این است که شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته و ثمن برای کل مبیع ، بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت ، معین شده است . خیار فسخ دو طرف نیز خیار تخلف از وصف ( شرط صفت ) است . ^[۱۷۲] بنابراین در صورتی که مقدار شرط شده جنبه وصفی داشته باشد می توان برای خریدار قایل به حق فسخ گردید .
اصولا دو طرفی که می خواهند عقد بیع منعقد سازند باید به هنگام بیع از مقدار و اهمیت چیزی که مورد معامله قرار می دهند علم کافی داشته باشد به نحوی که عرف بگوید از آنان رفع جهالت و غرر شده است . چه در غیر اینصورت به دلیل عدم تحقق یکی از شرایط اساسی صحت معاملات بیع باطل می گردد.
لذا اگر بایع یا مشتری عالم به زیادی یا کسری مبیع باشد طبق قاعده اقدام، بایع یا مشتری نمی توانند از حق فسخ موجود در مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ ق. م . استفاده نمایند. زیرا بر ضرر خود اقدام نموده‌اند و هر کسی که بر ضرر خود اقدام نماید باید ضرر وارد ه را متحمل گردد. بایع یا مشتری فقط در موقعی می تواند از حق فسخ خود استفاده نماید که علم به زیادی یا کسری مبیع نداشته باشد.
تعیین نقش مقدار در بیع مربوط به اراده مشترک طرفین عقد است . نتیجه مهم در این زمینه ( شرط مقدار موضوع قرارداد) توجه به منظور طرفین قرارداد است .گاهی طرفین ،مقدار را تعیین می کنند و وصف مقدار برای ایشان اهمیت دارد . مانند شخصی که فرشی رابرای اتاق دوازده متری خود می خرد و اضافه مساحت ، نفعی برای او ندارد ، گاهی فردی آپارتمانی را خریداری کرده و بعدا معلوم می شود که مقداری کمبود مساحت دارد ، اما این تفاوت مقدار ، اهمیتی برای فروشنده یا خریدار ندارد . در چنین مواردی ، نمی توان فقط به ظاهر قانون و این نکته اکتفا کرد که مورد معامله ، مثلی یا قیمی است و متساوی الاجزا است یا خیر ، بلکه باید با توجه به نقش مقدار و تاثیر آن در اراده طرفین تصمیم گرفت . لذا طرفین هستند که توافق می نمایند که به مقدار نقش وصف ویا نقش خود مبیع را بدهند . ^[۱۷۳]
بنابراین اگر اراده مشترک طرفین بر این قرار گرفته که هر جزئی از مبیع در مقابل هر جزئی از ثمن قرار گیرد در واقع طرفین نقش خود مبیع را برای مقدار تعیین نموده‌اند و اگر اراده مشترک بر این قرار گرفته که کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گیرد در این صورت طرفین نقش وصف مبیع را برای مقدار قایل شده‌اند.
فقط در خصوص کالاهای تجزیه ناپذیر است که اراده مشترک نمی تواند در مورد آنها موثر باشد. زیرا که در کالای تجزیه ناپذیر نمی توان هر جزئی از مبیع را در مقابل هر جزء ثمن قرار داد، حتی با مسامحه . اگر در کالای تجزیه ناپذیر اراده مشترک بر این قرار گرفته باشد که مقدار نقش مبیع را داشته باشد نمی توان نقش خود مبیع را برای مقدار قبول نمود و به اجبار نقش وصف بر آن بار می شود.
به همین دلیل قانون مدنی تنها حق خیار فسخ را در این مورد وفق ماده ۳۸۵ ق . م قرار داده است . حکم ماده مزبور از نظر آن است که تجزیه مورد معامله موجب ضرر مشتری و بایع خواهد گردید و بقاء بر شرکت نیز بر ضرر آنها می باشد و تنها وسیله جلوگیری از ضرر فسخ معامله از طرف متضرر است . ^[۱۷۴]
بخش پنجم : بررسی و مقایسه مواد ۳۵۵،۳۸۴،۳۸۵ قانون مدنی و ماده ۱۴۹ قانون ثبت در رابطه با شرط مقدار
در این قسمت ابتدا به تفسیر مواد ۳۵۵ ، ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی و سپس تفسیر ماده ۱۴۹ قانون ثبت و سپس به چگونگی ارتباط آنها با یکدیگر درارتباط با شرط مقدار می پردازیم .
مبحث اول : بررسی ماده ۳۵۵ قانون مدنی در رابطه با شرط مقدار :
در ماده ۳۵۵ قانون مدنی آمده است « اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است ، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است ، بایع می تواند آن را فسخ کند ،مگر این‌که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند . » در ماده بالا ملک از نظر موقعیت و وضعیت ساختمانی معامله شده است و ذکر مساحت فقط جنبه وصفی و فرعی دارد مثلا هر گاه قصر زیبایی در شمیران که دارای قنات و باغ مشجر و استخر باشد مورد علاقه کسی واقع می شود و آن را به مبلغ دو میلیون ریال معامله نماید و در معامله شرط شود که مساحت آن یکصد هزار متر مربع است و پس از معامله معلوم شود که نود و پنج هزار متر و یا یکصد و سه هزار متر است قیمت معینه در معامله در مقابل قصر با توجه به وضعیت ساختمانی و باغ و قنات و استخر و موقعیت آن به طور مجموع در نظر گرفته شده است نه در مقابل یکصد هزار ریال متر زمین ، لذا مشروط له ، خواه مشتری باشد و خواه بایع که از تخلف شرط متضرر میگردد می تواند معامله را فسخ یا به همان نحو قبول نماید . ^[۱۷۵] در ماده مزبور کلمه مساحت نمایانگر مقدار مشروط می باشد و در این جامقدار موثر در تعیین ثمن نیست به این معنی که مقدار رکن اساسی را ندارد و نقش وصف مبیع را ایفاء می کند و کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار می گیرد و بر این مبنا مبادله انجام می‌گیرد نه این‌که هر جزئی از مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار گیرد. این مطلب از آنجا به ذهن خطور می کند که از مفهوم مخالف ماده مزبور بر می آید که اگر مبیع کمتر یا بیشتر از مقدار مشروط در آید مشتری یا بایع حق امضای عقد را دارد که در این صورت مبیع اضافی یا ثمن اضافی به بایع یا مشتری تعلق نمی گیرد چون مقدار به عنوان وصف آورده شده است . در ماده مذکور شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی متعاملین قرار گرفته وثمن برای کل مبیع ، بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده است . ^[۱۷۶]
حکم شماره ۶۹/۲۲۵/۱۸-۲۱/۳/۱۳۶۹ دیوان عالی کشور مقرر می دارد: « در مورد مطالبه اضافه پرداختی با توجه به اینکه حسب ماده ۳۵۵ از قانون مدنی در صورتیکه معامله به شرط داشتن مساحت معین بوده و کمتر از مساحت تعیین شده باشد مشتری فقط حق فسخ معامله را دارد و چون مندرجات پرونده حکایت از توافق خواندگان به تراضی در نقیصه ، نمی باشد دعوی خواهان به دریافت وجه اضافی پرداختی وارد نبوده و نظر به رد دعوی اعلام می گردد .»^[۱۷۷]
بنابراین با عنایت به مطالب فوق الزام بایع به تسلیم مقدار کسری زمین در موقعی می باشد که مقدار نقش مبیع را ایفاء می‌کند یعنی هر واحدی از مبیع در مقابل هر واحدی از ثمن باشد که در حکم فوق بر عکس این مطلب آمده است . در واقع حکم فوق نشان از وصف بودن مقدار دارد . و چنانچه مقدار جنبه وصفی داشته باشد عدم تقسیط ثمن اعمال می شود .
این قسمت از ماده ۳۵۵ ق . م که مقرر میدارد : اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده و بعد معلوم شود که کمتر از مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت …با توجه به واژه « ملک » که در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به کار رفته است حکم ماده مزبور علاوه بر این‌که شامل زمین می گردد شامل سایر اموال غیر از زمین یعنی اموال منقول مانند فرش و غیره نیز می‌گردد و ویژه املاک نیست زیرا موضوع حق مالکیت را ملک گویند اعم از این‌که موضوع آن زمین یا غیر آن باشد . مضافا این‌که تمام اشیایی که به مساحت فروخته می شوند مختلف الاجزا نیستند چنان چه بعض انواع پارچه چنین است.^[۱۷۸] بدین معنی که حکم ماده مزبور هم کالای مختلف الاجزا و هم متساوی‌الاجزا را در بر می گیرد.
مطلب دیگری نیز که در این خصوص بیان شده که ماده مزبور در خصوص مختلف الاجزا است که با عنایت به سابقه تاریخی آن بعید به نظر نمی رسد زیرا سابقه فقهی آن در خصوص زمین است و زمین اصولامختلف الاجزا است به علاوه قید به شرط داشتن مساحت معینی نیز دلیل بر انصراف ماده مزبور به موردی است که مبیع به مساحت فروخته می شود که معمولاً مصداق آن زمین است.^[۱۷۹] درست است که سابقه فقهی روایت ابن حنظله در خصوص زمین است و زمین کالای مختلف الاجزا محسوب می‌شود. ولی می‌توان گفت که به طریق اولی و دلایلی که ارائه داده اند روایت ابن حنظله شامل کالای متساوی الاجزا هم می گردد . چنان چه شرح آن گذشت مساحت فقط در خصوص کالای مختلف الاجزا به خصوص زمین به کارنمی رود بلکه در بعضی از کالاهای مساوی الاجزا از جمله پارچه ، نیز کاربرد دارد .
ممکن است در اینجااین سوال مطرح شود چنانچه بایع بیع رابا وجودی که مبیع بیشتر از مقدار مشترط است دربرابر همان مقدار ثمن مذکور در عقد امضاکندایامشتری باوجوداین دارای خیار فسخ می باشد در پاسخ باید گفت هرچند که در اغلب مواردزیاددرامدن مبیع کشف میکندکه در واقع بایع مشروط علیه میباشد بنابراین صرف نظر کردن بایع از اعمال فسخ به نفع مشتری است وبه همین لحاظ دلیلی برای خیار فسخ مشتری باقی نمی ماند.همچنان که تمسک به اصل لزوم (ماده۲۱۹ق.م)نیز مانع از اعمال فسخ مشتری می گردد.ولی باید گفت که همیشه اینگونه نیست که در همه موارد زیاده در امدن مبیع به نفع مشتری باشد در پاره ای موارد زیاد درآمدن مبیع موجب میشودکه مبیع به لحاظ اینکه با اهداف مشتری سازگار نیست مطلوبیت خودرابرای مشتری از دست می دهد.مثلا مشتری یک منبع گازوئیلی رابه شرط داشتن ۶مترمکعب حجم به منظور جاسازی در زمین خود که فضای ان بیش از این نیست می خردسپس معلوم می گرددکه حجم ان بیش از مقدار مشروط است مثلا غرض ازشرط این بوده است که مبیع نه بیشتر از مقدار مشترط و نه کمتر از آن باشد و زیاده درآمدن مبیع کشف میکند که مشروط له که مشتری است به همین لحاظ باید گفت برای مشتری حق فسخ به وجود می آید . ^[۱۸۰]
بطور کلی باید گفت که سنجش زیادی مبیع در ارتباط با نفع و ضرر مشتری امری است نسبی حتی همینگونه است کاستی درارتباط با نفع و ضرر بایع .^[۱۸۱]
البته طبق قسمت اخیر ماده ۳۵۵ قانون مدنی بیان داشته است که طرفین می‌توانند نسبت به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند. آن چه به نظر می رسد این است که محاسبه معمولاً در کالای متساوی الاجزا راحت تر انجام می گیرد چون که تمام اجزای آن با هم مساوی و برابر هستند. البته در خصوص کالای مختلف الاجزا نیز می توان محاسبه را انجام داد به این صورت که با کمی مسامحه یا مصالحه آن را انجام داد. لذا اختیار فسخ معامله حقی است که به متضرر داده شده و او می تواند از این اختیار صرف نظر کند و به جای برهم زدن معامله ، زیاده یا نقیصه را با توافق طرف قرارداد را محاسبه کند به عبارت دیگر ، حکم ماده ۳۵۵ و ایجاد خیار فسخ مانع از این نیست که طرفین به ترتیب دیگری مصالحه نمایند . ^[۱۸۲]
ماده ۳۵۵ قانون مدنی یکی از مصادیق ماده ۲۳۵ قانون مدنی می باشد، زیرا در ماده ۲۳۵ قانون مدنی مقرر شده که اگر برخلاف شرط صفت تخلف شود حق فسخ ایجاد می شود و حق فسخ ماده ۳۵۵ قانون مدنی راجع به اشتباه در وصف کمی مورد معامله می باشد.^[۱۸۳] به این معنی که طرفین نسبت به مقدار مشروط دچار اشتباه شده اند مبیع بیشتر یا کمتر از مقدار مشروط در آمده است.
اگر در موقع تسلیم ، مبیع کمتر در آید و مشتری از حق فسخ خود استفاده ننماید دیگر نمی تواند بابت کسری مبیع چیزی طلب کند چون جهت جبران ضرر، قانونگذار در صورت کسری مبیع حق فسخ به مشتری داده است و اگر مبیع زیادی در آید قانونگذار جهت جبران ضرر حق فسخ را به بایع داده است و اگر بایع حق فسخ خود را اعمال نکند و بیع را قبول نماید از ظاهر ماده ۳۵۵ معلوم می شود که دیگر چیزی از بابت مبیع اضافی نمی توان از مشتری گرفت. گفته شده است که ماده ۳۵۵ ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است .ثمن در برابر این کل قرار میگیرد و مقدار یکی از اوصاف آن کل است .^[۱۸۴]
با توجه به مطالب ذکر شده، در جایی که طرفین عقد بتوانند نسبت به نقیصه یا زیادی مبیع تراضی و محاسبه را انجام دهند باید گفت که ماده مزبور شامل کالای تجزیه‌پذیر می‌باشد. زیرا که در کالای تجزیه‌پذیر می‌توان نسبت به نقیصه یا زیادی تراضی یا محاسبه نمود.
مبحث دوم : بررسی ماده ۳۸۴ قانون مدنی در رابطه با شرط مقدار :
در ماده ۳۸۴ قانون مدنی چنین آمده است: « هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید، مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را به تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است » .
درماده ۳۸۴ قانون مدنی مقدار به عنوان مفاد عقد است نه به عنوان شرط ضمن عقد. ولی حکم مقرر در ماده یاد شده بر شرط مقدار هم انطباق دارد و بر آن حکومت می نماید، در این ماده مبیع مجموعه ای است قابل انحلال و مقدار نماینده میزان تعهد است و ثمن متناسب با شمار واحدی که مقدار را با آن می سنجند تعیین می شود. ^[۱۸۵]
در ماده مذکور مقدار نقش اساسی را دارد و نقش خود مبیع را ایفاء می کند. به این معنی که هر واحد از مبیع در مقابل هر واحد از ثمن قرار می گیرد. در واقع مقدار به عنوان معیار ارزش و تعیین کننده میزان تعهد مورد توجه قرار گرفته است. در ماده مزبور مبیع مجموعه ای است قابل انحلال که میزان ثمن در برابر هر جزء آن مجموعه معین شده است.^[۱۸۶]
البته آن چیزی که معلوم می کند، که شرط مقدار به عنوان وصف مبیع، یا خود مبیع است تراضی و اراده باطنی طرفین می باشد. اگر تراضی یا اراده طرفین به صراحت در عقد نیامده باشد با بهره گرفتن از قراین و نحوه شرط نمودن ( به عنوان مثال همین که هر واحد مبیع در مقابل هر واحد ثمن باشد مقدار خود مبیع است یا برعکس ) می توان به نقش مقدار در بیع پی برد .
گاه اتفاق می افتدکه شخصی عین خارجی را به عنوان مقدارمعین به دیگری می فروشدمشتری نیزبه قول بایع اعتمادمی کندوان رابدان صورت می خردبعدمعلوم می شودکه بایع به دلیلی ازدلایل درتعیین مقدار مبیع مرتکب اشتباه شده و مبیع کمتر از میزان مذکور در عقد می باشد در این صورت طبق ماده۳۸۴ قانون مدنی عمل می شودکه بر اساس ان اگر مبیع در زمان انعقاد عقد مشخص و معین باشد و در وقت تسلیم کمتر از مقدار مشروط درآید مشتری حق فسخ عقد را دارد، یا این حق را دارد که قیمت موجود را با تادیه قسمتی از ثمن به نسبت موجود قبول نماید. یعنی به نسبتی که مبیع تسلیم نشده است ثمن را نمی پردازد، و اگر مشتری ثمن را پرداخته، می تواند ثمن را پس بگیرد. اگر مشتری از حق فسخ استفاده ننماید فقط ثمن را به نسبت مبیع به بایع می پردازد و اگر مبیع زیادتر از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است به خاطر این که مقدار خود مبیع است و هر واحد از مبیع در مقابل هر واحد ثمن قرار می گیرد پس نسبت به زیادی توافقی حاصل نشده است.^[۱۸۷]و اگر مقداراضافی نزد مشتری باشد باید بازپس دهد زیرا نسبت به اضافی عقدی واقع نشده است.