مطابق ماده ۱۷ آیین نامه مواد ۱۴۷و۱۴۸ محل تشکیل هیات اداره ثبت محل خواهد بود و جلسات آن با حضور۲ نفر از اعضا رسمیت یافته و تصمیمات هیات حداقل با دو رای لازم الاجرا می باشد.
هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت پس از تشکیل ، اظهارات متقاضی را اخذ می نماید که اهم آن به قرار زیر است:
۱) مال غیر منقول را از چه کسی خریداری کرده است که در صورت تعاقب ایادی اسامی را اعلام می نماید تا به مالک ثبتی ختم گردد.
۲) ملک درحال حاضر به صورت باغ یا زمین کشاورزی یا ساختمان یا به هر صورت دیگر است ذکر گردد.
۳) ملک به صورت محصور است یا غیر محصور .
هیات فوق الذکر پس از تشکیل و اخذ اظهارات متقاضی یکی از کارشناسان ثبتی را انتخاب می کند . کارشناس منتخب پس از ارجاع پرونده ، محل را معاینه کرده و تصرفات فعلی متقاضی را از نظر تناسب میزان مالکیت با تصرفات با توجه به سوابق پرونده ثبتی مشخص و ضمن ترسیم نقشه ، محل مورد تصرف را روی آن منعکس می نماید و علاوه بر آن حدود و ثغور، مساحت عرصه، قدمت اعیان ملک، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، نحوه تصرفات و ارزش عرصه و اعیان مراتب را صورت جلسه کرده و به امضای متقاضی یا متقاضیان و شهود معرفی شده از سوی متقاضی رسانیده و صورتمجلس و نقشه ترسیمی را به دبیر هیات تسلیم می نمود.
گفتار دوم ـ صلاحیت هیات حل اختلاف
طبق ماده ۱ قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی که مقرر می دارد :« به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشاء تصرفات متصرفان ، نیز قانونی است و هم چنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لیکن به علت وجود حداقل یکی از موارد مندرج در ماده فوق الذکر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نیست ، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیاتهای حل اختلاف که در این قانون هیات نامیده می شود با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می نماید .»هم چنین با توجه به ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون مذکور مستفاد می گردد که هیات حل اختلاف موضوع قانون فوق الذکر صلاحیت رسیدگی به کلیه تقاضاهای واصله به این هیات را دارا می باشد ،و هیچ مرجع دیگری توسط قانون غیر از هیات حل اختلاف پیش بینی نگردیده است .
البته نکته ای که از ذکر آن نباید غافل شد این است که هرگاه اختلاف در اصل ملکیت مطرح باشد این موضوع از صلاحیت هیات خارج و در صلاحیت محاکم قضایی می باشد و تا زمانی که دادگاه اقدام به صدور حکم ننماید هیات حق رسیدگی به موضوع را نخواهد داشت .
در ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۶۵، رسیدگی به همه موارد مندرج در ماده مزبور و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک در صلاحیت هیات یا هیاتهایی مرکب از دو نفر قاضی دادگستری و یک نفر از کارکنان ثبت بود که به هر حال این هیات به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمود.[۹۲] ولی به موجب مواد ۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۲۱/۶/۱۳۷۰در صلاحیت هیاتها تغییراتی بوجود آمد، بدین شرح که به منظور رسیدگی سریع تر به پرونده ها و این که اگر اختلافی بین طرفین وجود نداشته و به اظهارنظر قضایی نیازی نباشد و در نتیجه از اتلاف وقت و صرف هزینه های نابجا جلوگیری گردد دو مرجع مختلف به شرح زیر برای رسیدگی به تقاضاها مقرر گردید:
الف : رئیس ثبت اسناد و املاک محل ملک یا کفیل اداره ثبت
در خصوص موارد صلاحیت رئیس ثبت می توان به بندهای یک و دو ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اشاره نمود که مهم ترین رکن آنها ، وجود توافق بین متصرف و مالک است . اما صرف توافق کافی نیست و شرایط دیگری هم لازم است .از جمله در بند ۱ ماده فوق الذکر که املاک مفروزی را مد نظر دارد ، باید تصرف بلامنازع متصرف، توسط کارشناس ، محرز گردد و کسی به تصرف معترض نباشد و عرصه مورد تصرف نیز متعلق به اوقاف یا دولت یا شهرداری نبوده و مالک عرصه و اعیان یکی باشد و علاوه بر این ، باید ملک مورد ادعا دارای سابقه ثبت بوده و متصرف نیز بتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید .و یا در مورد املاک مشاعی ، باید کلیه مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافقت داشته باشند و کسی نسبت به آن معترض نبوده و مقدار تصرف متقاضی هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد .
اما گذشته از تمامی این شرایط باید اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت ، امکان داشته باشد و الاپرونده را جهت رسیدگی به هیاتهای حل اختلاف خواهد فرستاد. هم چنان که مطابق بند ۸ بخشنامه شماره ۱۵۷۹۱/۴۱/۱ تاریخ ۲۳/۹/۱۳۷۸ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ، مهری با این عنوان « توافقی نیست به هیات حل اختلاف ارجاع شود.تاریخ …رئیس ثبت » باید از طرف اداره کل ثبت استان تهران تهیه گردد و روسای کلیه واحد های ثبتی مکلفند برابر مقررات مصرحه در آیین نامه ، به ترتیب و نوبت ، تقاضاها را رسیدگی ، در صورتی که سند مالکیت قابل صدور از طریق توافقی نباشد ، تقاضارا به مهر مذکور ممهور و توسط دبیرخانه به هیات ارجاع نمایند.
البته بخشنامه فوق الذکر به علت جلوگیری از تضیع حقوق متقاضیان و پیش گیری از ارجاع بی دلیل پرونده ها از ناحیه رئیس ثبت به هیات حل اختلاف ، در ادامه چنین مقرر داشته که روسای ثبت مکلفند مراتب عدم حصول توافق را به طور مستدل و روشن قید نمایند و سپس پرونده ها را به هیات حل اختلاف ارجاع کنند.
ب :هیات حل اختلاف مستقر در ثبت محل
رسیدگی به آن قسمت از تقاضاهایی را که در صلاحیت هیات حل اختلاف است می توان به شرح زیر طبقه بندی کرد:
۱)تقاضاهای مربوط به املاک مفروز که دارای شرایط زیر باشد:
* بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد به عبارت دیگر تصرف متصرف و متقاضی بلا منازع نباشد
* وجود معترض
* عدم امکان اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت
* عدم ارائه سند عادی مالکیت
۲) در تقاضاهای مربوط به املاک مشاع باید به دو نکته توجه شود:
* به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد
* مال مشاع را قبل از افراز نمی توان با حدود اربعه معین به ثبت رسانید.
۳)مواردی که عرصه مورد تقاضا وقف است .
۴)مواردی که عرصه تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است .
۵)مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا از هم جداست .
۶)مواردی که ملک مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد.
۷)رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه .[۹۳]
نکته ای که راجع به بند ۵ باید متذکر گردید این نکته می باشد که « به منظور جلوگیری از تصرفات غیر قانونی اشخاص در اراضی دولتی و شهرداریها تنها تصرفاتی معتبر شناخته می شود که تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ احداث بنا شده باشد».[۹۴]
گفتار سوم ـ نحوه رسیدگی به تقاضاها و صدور رای
رسیدگی در هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف نیازمند انجام اقداماتی از سوی دبیرخانه هیات می باشد .دبیرخانه مکلف است درخواستهای واصل شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر و احراز موضوع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام نماید .در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت ۲۰ روز به دبیرخانه واصل نگردد ، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه مدارک ظرف ۲۰ روز به دبیرخانه تسلیم نشود فایل مذکور بایگانی و به مدت سه ماه نگهداری و پس از آن در صورت عدم مراجعه متقاضی حذف خواهد شد .(ماده ۵ آیین نامه قانون تعیین تکلیف )
دببرخانه مکلف است کلیه مراحل ثبت تقاضا ها و ممیزی مدارک را در سیستم ثبت و پس از تکمیل و تعیین نوبت مراتب را به متقاضی اعلام نماید .(ماده ۶ آیین نامه قانون تعیین تکلیف)
پس از انجام مراحل فوق توسط دبیرخانه دبیر هیات مکلف است از اداره ثبت استعلام نماید و در صورتی که ملک جزء مستثنیات باشد مراتب را به طور کتبی به هیات گزارش کند تا هیات با توجه به آن تصمیم مقتضی را اتخاذ نماید.(تبصره ۲ ماده ۲ قانون تعیین تکلیف)
هیات در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی و سایر شرایط تعیین شده در قانون ، پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن مبادرت به صدور رای می نماید. هیات در رسیدگی خود باید به مستثنیات قانون توجه داشته باشد و در صورتی که اراضی سابقه ملی یا موات بودن داشته باشد مکلف است نظر وزارتخانه های راه و شهر سازی یا جهاد کشاورزی را استعلام نماید .وزارتخانه های مذکور نیز مکلفند ظرف یک ماه پس از وصول نامه هیات به استعلام پاسخ دهند .در صورت عدم ارسال پاسخ یا پاسخ خلاف واقع متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه ماه تا یک سال و در صورت تکرار به انفصال دائم از خدمت دولتی محکوم می گردد. عدم ارسال پاسخ مانع رسیدگی هیات نخواهد شد و هیات بدون توجه به این امر به رسیدگی خود ادامه خواهد داد.
آرای هیات باید به موجب ماده ۳ قانون تعیین تکلیف در دو نوبت به فاصله ۱۵روز از طریق روزنامه کثیرالانتشار و محلی به وسیله اداره ثبت محل آگهی گردد. هم چنین این اداره مکلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهی رای هیات را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق نماید .در صورتی که اشخاص ذی نفع به آرای اعلام شده اعتراضی داشته باشند از تاریخ انتشار و الصاق آگهی در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نمایند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی آن را به اداره ثبت محل تحویل دهد .در این صورت اقدامات ثبت موکول به صدور حکم قطعی از دادگاه خواهد بود.در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض ، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند ، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید .صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود و معترض می تواند به ادعای اینکه سند مالکیت بر خلاف قانون صادر شده است در دادگاه عمومی دادخواهی کند اعتراض و دادخواهی مزبور باید با تقدیم دادخواست باشد.(ماده ۲و صدر ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی).[۹۵]
هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و ۱۴۸ قانون ثبت پس از کارشناسی ملک توسط کارشناسان اداره ثبت اسناد و یا هیات کارشناسی ، که منجر به تعیین موقعیت ملک مورد تقاضا در کل پلاک ثبتی می گردد ؛ بعلاوه یکی از نمایندگان اداره ثبت نظر کارشناس و سه نفر نیز به عنوان گواه تصرف متقاضی را مورد تایید قرار می دهند اقدام می نماید .پس از طی مراحل فوق که از ثبت نام متقاضی و در نوبت قرار گرفتن و در نظر گرفتن پلاک فرعی برای ملک مورد تقاضا شروع شده و به کارشناسی ملک و تایید نماینده ثبت خاتمه پیدا می کند ، پرونده آماده صدور رای می باشد.در این زمان نحوه رسیدگی هیات با توجه به وضعیت ملک متقاضی متفاوت خواهد بود:
الف- چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک متصرف است و هیات به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه به واحد ثبتی ابلاغ کند .اداره ثبت مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه مراتب را ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده ۵۹ آیین نامه قانون ثبت به اطلاع اداره ثبت برساند. تحدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به صورت تحدید حدود اختصاصی انجام می شود .(اگر ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد واحد ثبتی طبق قسمت اخیر اقدام خواهد نمود.) ( تبصره ۴و۵ ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳)
ب – در صورتی که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده و طبق مقررات این قانون یا رای هیات می بایست سند مالکیت به نام متصرف صادر گردد، مراتب در ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد.(تبصره ۶ ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳)
ج – در صورتی که نسبت به ملک مورد تقاضا اعتراضی اعم از اعتراض به اصل یا تحدید حدود واصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی در مرجع صالح است . چنانچه موضوع اعتراض منطبق با ماده واحده قانون تعیین تکلیف پروندهای معترضین ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته مصوب ۲۵/۵/۱۳۷۳ باشد مطابق قانون مزبور و آیین نامه اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۸/۱۱/۱۳۸۰ عمل خواهد شد.(ماده ۲ قانون تعیین تکلیف پروندهای معترضی ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است)
به موجب تبصره ۱ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت ، هیاتها مکلف شده اند که حداکثر ظرف سه سال از تاریخ ارجاع رای خود را صادر نمایند .هم چنین طبق ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی که مقرر می دارد :آرای صادره از هیات با دو رای موافق معتبر و لازم الاجراست . نکته قابل توجه این که ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی نیز مقرر داشته هرگاه رای صادره به اتفاق آرا نباشد ، دبیر هیات باید نظر اقلیت را نیز به طور مشروح در دفتر آرا ذیل رای اکثریت ثبت نماید .پس از انجام این امور رای صادره توسط دبیر هیات به واحد ثبتی ارسال و سوابق امر در دبیرخانه هیات ضبط می گردد.
سوالی که مطرح می گردد این که در صورت بروز سهو قلم یا اشتباه در آرای صادره تکلیف چیست ؟ برای پاسخ به این سوال باید به ماده ۲ آیین نامه اجرایی مواد ۱۴۷و۱۴۸ اشاره نمود که مقرر می دارد ؛ در صورتی که معلوم شود در آراء هیات های سابق یا فعلی مطالبی سهواً از قلم افتاده و یا اشتباه رخ داده و یا در مبانی و مستندات رای اشتباهی پیش آمده باشد ، چنانچه رای اجرا نشده باشد هیات پس از بررسی رای اصلاحی صادر می نماید .در این صورت دبیر هیات مکلف است ، مفاد رای اصلاحی را نیز در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاریخ آن را در دفتر ثبت آرا در ستون ملاحظات رای قبلی قید نماید و به امضای هیات برساند و به واحد های ثبتی ابلاغ کند .در صورتی که رای به مرحله اجرا در آمده باشد ، مراتب اشتباه توسط ثبت محل جهت طرح در هیات نظارت ، به ثبت استان گزارش می گردد .هیات نظارت در صورت لزوم با جلب نظر هیات حل اختلاف اتخاذ تصمیم می نماید .[۹۶]ذکر این مطلب در حالی است که در ماده ۱۶ آیین نامه قانون تعیین تکلیف نیز این امر پیش بینی شده است که مقرر می دارد : « چنانچه آراء هیات ها در حین انشاء دچار سهو قلم یا اشتباه جزئی گردد و این ایراد خللی به اساس رای وارد نیاورد هیات تا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک می تواند نسبت به تصحیح رای اقدام نماید.در صورت ثبت ملک در دفتر املاک ، مراتب در هیات نظارت مطرح و اتخاذ تصمیم خواهد شد ». درهمین راستا نیز ماده ۳۰۹ قانون آیین دادرسی مدنی که قانونی عام می باشد اقدام به تعیین تکلیف کرده هم چنین بند ۳ ماده ۲۵ قانون ثبت که قانون خاص می باشد مقرر داشته است : « هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد هیات نظارت پس از رسیدگی و وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و صدور سند مالکیت را صادر خواهد کرد » با هیات نظارت موضوع قانون ثبت خواهد بود.
پس از ارائه توضیحات فوق نحوه رسیدگی هیات به اراضی کشاورزی ، اراضی موقوفه ، املاک موسسات عمومی غیر دولتی و شهرداری به طور جداگانه مورد بررسی قرارمی دهیم .
بند اول ـ رسیدگی هیات به اراضی کشاورزی
یکی از مواردی که در ماده ۱ قانون تعیین تکلیف پیش بینی گردیده است تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق [۹۷]های زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری است که اشخاص خریداری کرده اند و به واسطه وجود موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسر نمی باشد. به موجب بند ۳۳۴ بخشنامه های ثبتی نیز تنظیم سند مربوط به دهات و املا ک مزروعی منوط به استعلام از مراجع ذی ربط می باشد.[۹۸]در صورتی که اراضی مشمول این قانون در حریم شهرها واقع شده باشد نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را استعلام نماید. مراجع مذکور نیز مکلفند ظرف ۲ ماه از تاریخ ابلاغ با رعایت قانون ملی کردن جنگلها مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۴۱و اصلاحات بعدی آن، قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۲۳/۴/۱۳۸۹، قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت مصوب ۱۱/۵/۱۳۵۲و اصلاحات بعدی آن ، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و اصلاح بعدی آن ، قانون منع فروش واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب ۶/۱/۱۳۵۸و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ، اقتصادی مصوب ۲۱/۱/۱۳۸۵ مجمع تشخیص نظام و با رعایت ماده ۶ این قانون اعلام نظر نمایند. در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور یا ارسال پاسخ خلاف واقع متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت ۳ ماه تا ۱ سال توسط هیاتهای رسیدگی به تخلفات اداری محکوم می شود و در صورت تکرار به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می گردند. این امر در حالی است که تعیین ضوابط اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها برعهده وزارت کشاورزی می باشد .
عکس مرتبط با اقتصاد
بند دوم ـ تغییر کاربری باغها و اراضی کشاورزی
به موجب ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات خارج از محدوده قانونی شهر و شهرکها (مصوب ۱۳۷۴)، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع است و برحسب تبصره ۲ همین ماده مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغات در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها ، وزارت جهاد کشاورزی بوده و تغییر کاربری این اراضی نیز در روستاها طبق ظوابطی خواهد بود که وزارت جهاد کشاورزی معین خواهد نمود.
به طور کلی به موجب ماده ۲ قانون فوق الذکر:« در مواردی که به اراضی زراعی و باغات طبق مقررات این مجوز کاربری داده شود هشتاد درصد قیمت روز اراضی و باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می گردد…»
در ادامه ماده ۳ همین قانون اشعار می دارد : « مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغات موضوع این قانون که غیر مجاز اراضی زراعی و باغها را تغییر کاربری دهند ، علاوه بر الزام به پرداخت عوارض ماده ۲ به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغها به قیمت روز زمین با کاربرد جدید محکوم خواهد شد .وزارت کشاورزی نیز مکلف است پرونده های متخلفین در این قانون را به مراجع قضایی ارسال تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور در این قانون را صادر و در خارج نوبت رسیدگی و بر اساس ظوابط مربوط حکم قطعی صادر نمایند.»
بنابراین چنان که ذکر شد ، تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات دارای ظوابط خاص خود می باشد و قانونگذار برای افرادی که بدون مجوز قانونی تغییر کاربری دهند مجازات معین کرده است .به همین منظور قانون تعیین تکلیف در تبصره ۳ ماده ۶ هیات را مکلف به صدور سند رسمی برای اعیان های احداث شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴و اصلاح بعدی آن نموده است .در صورت وجود اعیانی غیر مجاز می تواند برای عرصه بدون درج اعیانی سند مالکیت صادر نماید.
در اینجا باید این نکته را متذکر گردید که یکی از عوارض و معایب اجرای مواد ۱۴۷و۱۴۸اصلاحی قانون ثبت این بوده است که ، کسانی که از طریق این مواد ، اراضی کشاورزی و باغات خود را تغییر کاربری داده و اقدام به اخذ سند کرده اند نه تنها به مجازات قانونی مقرر محکوم نمی شوند بلکه عوارض مندرج در ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرکها را نیز پرداخت نمی نمودند و بدین ترتیب موجب تضییع حقوق دولتی می گردیدند .[۹۹]
بند سوم ـ تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات
افراز در اصطلاح حقوقی عبارت است از جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه یا تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم . بنابراین در افراز ، وجود حالت اشاعه شرط اساسی است .
بر این اساس دعوی افراز عبارت است از : « دعوای شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم »[۱۰۰]
تفکیک نیز در اصطلاح ثبتی عبارت است از :« تقسیم و تبدیل مال غیر منقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین خواه ملک مشاع باشد یا غیرمشاع و متعلق به یک نفر » مانند تقسیم ملک ۱۰۰۰متر مربعی به قطعات ۲۰۰ متر مربعی توسط مالک واحد یا مالکین مشاع. [۱۰۱]
طبق تبصره ۱ماده ۶ قانون تعیین تکلیف صدور سند تفکیکی آن دسته از اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ که مساحت آن زیر حد نصاب های مذکور بوده لکن به دلیل محاط شدن به معابر عمومی موجود یا اراضی دولتی و ملی یا اراضی دارای سند تفکیکی؛ امکان صدور سند مشاعی برای آنها وجود ندارد بلامانع است. ماده فوق الذکر مشعر بدین معناست که هرگاه فردی ، متقاضی صدور سند مالکیت برای باغ در داخل محدوده شهری باشد طبق تبصره ۲ماده ۸ باید نظر هر دو وزارتخانه راه و شهر سازی و جهادکشاورزی را استعلام کرده و ضوابط مربوط به آنها را رعایت نماید و هرگاه متقاضی صدور سند مالکیت در خارج از محدوده باشد باید ضوابط مقرر توسط وزارت کشاورزی را رعایت نماید . این امر در حالی است که طبق بند ۷ ماده ۱۴۷ اگر قطعات متصرفی کمتر از میزان مصوب مقرر باشد ،برای این اراضی امکان صدور سند با توسل به این قانون ممکن نخواهد بود .
ظوابط مربوط به تفکیک و تغییر کاربری باغات در داخل محدوده قانونی توسط وزارت مسکن و شهر سازی[۱۰۲] معین می شود به همین منظور بخشنامه شماره ۸۳۳۶۰-۱تاریخ ۱/۹/۱۳۷۳راجع به نحوه تفکیک و افراز و تقسیم باغات و اراضی کشاورزی و آیش، از ناحیه وزارت مسکن و شهر سازی صادر و ظوابط مربوطه طی این بخشنامه مشخص گردیده است که ذیلاً مفاد این بخشنامه آورده می شود .
به موجب ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوب ۱۹/۴/۱۳۸۶ ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موظفند اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها براساس نقشه ای که به تایید سازمان کشاورزی استان رسیده است تفکیک کنند.
نکته :طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف ، تفکیک و افراز نسق های زراعی و باغات مشمول قانون مربوط به اصلاحات ارضی و اصلاحات بعدی آن و اراضی مشمول قانون واگذاری زمینهای دایر و بایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرارگرفته است فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط بلامانع می باشند. [۱۰۳]
بند چهارم ـ رسیدگی هیا ت به موقوفات
یکی از موضوعاتی که رسیدگی به آن در صلاحیت هیات حل اختلاف قراردارد رسیدگی به تقاضای اعیانهایی است که در اراضی موقوفه احداث گردیده است که در این قسمت با اشاره به ماده ۹ قانون تعیین تکیف به توضیح تقاضای واصله در این باب خواهیم پرداخت.
به موجب ماده ۹ قانون تعیین تکلیف هرگاه هیات تشخیص دهد که اعیان مورد تقاضا کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده است از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل دعوت می نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت یا نظر خود را ظرف دو ماه از تاریخ ارسال اعلام نماید ، تا هیات با رعایت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف علیهم و رعایت جمیع جهات نسبت به رسیدگی اقدام نماید .ولی هرگاه ملک موقوفه فاقد متولی باشد هیات با موافقت اداره اوقاف و رعایت موارد لازم ، نسبت به تعین اجرت زمین اقدام و در رای صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد ، برای صدور سند مالکیت کل یا جزء اعیان با قید اجرت زمین معین خواهد نمود .[۱۰۴]
بنابراین هیات های حل اختلاف با در نظر گرفتن سه جنبه مبادرت به اتخاذ تصمیم می نماید:
۱-جلب موافقت اداره اوقاف محل
۲- رعایت مفاد وقف نامه
۳- مصلحت موقوف علیهم
در صورتی که نیاز به جلب نظرکارشناس باشد با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف کارشناس مرضی الطرفین انتخاب می شود که با درنظر گرفتن مصلحت موقوف علیهم و اینکه اعیان احداثی به قصد وقف نزدیک است مساحت عرصه و ارزش اعیان و اجرت زمین را معین می نماید .هرچند این امر در قانون جدید پیش بینی نگردیده ولی با توجه به اختیار هیات در ارجاع امر به کارشناس استنباط می گردد.[۱۰۵]
بند پنجم ـ رسیدگی هیات به املاک مشاع در تصرف مفروز
مالکینی که دارای سند مشاعی هستند و تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی را دارند می توانند با بهره گرفتن از « بند ت ماده ۱ قانون تعیین تکلیف » در صورت عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی اقدام به اخذ سند مالکیت نمایند. هیات پس از ارجاع امر به کارشناس در صورتی که نظریه کارشناس حکایت از تصرفات بلا منازع متصرف داشته باشد و معتمدین محلی و شهود ، مراتب را گواهی کرده باشند هیات تصمیم لازم را حسب مورد در خصوص قبول یا ادامه عملیات ثبتی یا صدور سند مالکیت اتخاذ می نماید و تصمیم خود را به واحد ثبتی ابلاغ می نماید تا واحد بر اساس بند ۶ ماده ۱۱ قانون تعیین تکلیف اقدام نماید .واحد ثبتی مراتب را در دو نوبت به فاصله ۱۵روز منتشر می کند .چنانچه ظرف دو سال از تاریخ انتشار آگهی اعتراضی به اداره ثبت واصل شود اداره ثبت باید به معترضین اعلام نماید که ، ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به مرجع صالح قضایی نماید و گواهی تقدیم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسلیم نماید .در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود ،ولی چنانچه اعتراضی واصل نشود اداره ثبت طبق مقررات ، سند مالکیت صادر می نماید. [۱۰۶]
صلایت هیات منحصراً در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی است .در صورتی که متقاضی به سایر مالکین مشاعی دسترسی داشته باشد برای افراز ملک خود ، طبق ماده ۱ قانون افراز املاک مشاع باید به واحد ثبتی محلی که ملک مذکور در حوزه آن واقع شده است مراجعه نماید .واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات از جمله موارد منع افراز املاک مشاع[۱۰۷] اقدام به افراز ملک می نماید. [۱۰۸]
گفتار چهارم ـ اعتراض به رای هیات حل اختلاف
پس از انتشار آراء و تصمیمات هیات ،در صورتی که اشخاص ذی نفع به آراء اعلام شده اعتراضی داشته باشند باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نمایند .معترض نیز ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه ننماید اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید این امر مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست .(ماده ۳ قانون تعیین تکلیف)
گفتار پنجم ـ اجرای آرای هیات حل اختلاف
اجرای آرای هیات حل اختلاف با ادارات ثبت می باشد که پس از انتشار آگهی و وصول(پس از صدور حکم نهایی دادگاه) یا عدم وصول اعتراض اقدام به صدور سند مالکیت می نماید .(ماده ۳ قانون تعیین تکلیف)
آراءصادره از هیات های حل اختلاف لازم الاجرا بوده و واحدهای ثبتی ملزم به اجرای آن می باشند.