اثبات فرضیه های عنوان شده

پاسخ به سئوالات مطروحه

کمک کارشناسان به ادارات ثبت اسناد و املاک- قضات- وکلای دادگستری-محاکم قضایی و مراجع رفع اختلافات ثبتی

۸-نوع و روش انجام تحقیق:
نوع تحقیق مزبور بنیادی و نظری است، به عبارت دیگر با عنایت به فقر منابع تحقیقی و تالیفات بسیار اندک از روش کتابخانه ای و میدانی مطالعه و مقایسه دادگاه های علمای حقوق و آراء قضایی دادگاه ها و شعب دیوان به جمع آوری اطلاعات پرداخته و با توصیف و تجزیه و تحلیل آنها به نتیجه گیری ابعاد مختلف این پدیده حقوقی پرداخته شده است. همچنین با بهره گرفتن از تجربیات مدیران و روسای محترم ثبت و نمایندگان ثبت اسناد و کارشناسان مسکن و شهرسازی و ادارات ثبت و تجربیات کاری شخصی نسبت به شناسایی موارد مذکور در تفکیک و افراز و مقایسه آنها در حقوق ثبت ایران و تحلیل نقش این دو امر مهم در موضوع مهم جامعه شهری پرداخته شده است.
۹- ابزار گرد آوری اطلاعات
در تهیه و تدوین این تحقیق، از روش کتابخانه ای مبتنی بر مطالعه کتب، مقالات ، نشریات، سایت های حقوقی در منابع اصلی و فرعی و روش میدانی در جهت شناسایی و حل مسائل و مشکلات موجود بهره گرفته شده است
۱۰-جنبه های جدید بودن و نوآوری تحقیق
الف: موضوع تحقیق در حقوق ایران و آثارتدوین شده توسط نویسندگان حقوق ثبت فرصتی برای تبین نیافته بنابراین سعی نگارنده در تحقیق حاضر بررسی جامع و تفصیل مطالب است:
ب: مسائل علمی و آئین نامه ها و بخش نامه های ثبتی در تحقیق مورد توجه قرار گرفته است
ج: با توجه به بدیع بودن قوانین تصویب شده در سالهای اخیر به تبیین و تحلیل موضوع به لحاظ کاربردی پرداخته شده است.
« فصل اول»
کلیـــات
تاریخچه ثبت ملک
سیرتاریخی ثبت به طریق جدید در ایران
تاریخچه نظارت بر تفکیک و افراز اراضی درایران و وضع موجود آن
تعریف مفاهیم اساسی
جایگاه ثبت ملک وصدور سند مالکیت
۱-۱- تاریخچه
بطوریکه محققین نوشته اند، ثبت املاک سابقه ای طولانی دارد و قدیمی ترین سندی است که در این مورد از حفاری های تلو بدست آمده است مربوط به شهر دونگی واقع در کشور کلده است این سند نقشه شهر دونگی را در حدود چهار هزار سال قبل از میلاد نشان می دهد که اراضی آن به قطعات ذوذنقه، مربع و مثلث تقسیم شده است.[۳]
داریوش ملقب به کبیر دستور دارد تا جمهوریهای یونانی را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایندو چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید بود، پس از مدتی یونانیان نیز به آن تاسی نمودند و دفاتر برای ثبت خصوصیات اراضی از حیث مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند.
در روم قدیم هم سرویوس تولیوس ششمین پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضی مزروعی و متعلقات آنها و حقوق ارتفاقی آنها در املاک مجاور و حقوقی که املاک مجاور در آنها دارند دفتر مخصوصی ثبت شود، و هر چهار سال یک مرتبه در آن دفتر تجدید نظر به عمل آید و تغییراتی که در آن مدت در وضع املاک حاصل شده است قید گردد.
در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت ثبت عمومی و ثبت مالی:
ثبت عمومی به منظور تعیین آمار افراد و میزان دارایی آنان بکار می رفت و به همین جهت املاک هر فرد و قیمت آنها معین می شد و ثبت مالی برای اخذ مالیات بود و مهندسین ثبتی مساحت هر ملک و حدود آن و وضع ملک( مزروعی است یا جنگل یا چمن زار و غیره) و نام مالک و مجاورین را بر پلاکهای مسی حک می نمودند و نقشه‌ی املاک را در دو نسخه تهیه می کردند یکی را به مرکز می فرستادند تا در دفتر راکد امپراطوری بایگانی شود و دیگری را در دفتر راکد مستملکات حفظ می کردند، و چون مهندسین و نقشه برداران رومی مستخدم دولت بودند، ثبت رومیها رسمی و در دادگاه ها معتبر و دارای سندیت بوده است.[۴]
در قرون وسطی، احتیاج به ثبت املاک از نو احساس شد و اربابان و موسسات مذهبی برای املاک خود ثبتی ترتیب دادند. به این نحو که دفتر تشکیل گردید مشتمل بر اسامی رعایا و مبلغی که بایدآنها به اربابان و موسسات بپردازند. این ترتیب تا انقلاب فرانسه جاری بود و سپس ثبت عمومی جانشین آن شد.
هدف اصلی از ثبت املاک در قدیم اخذ مالیات و خراج بوده است ولی دراختلافات و دعاوی هم آن اسناد مورد استفاده قرار می گرفته است درایران به دستور انوشیروان ثبت معاملات نزد قضات و در دفاتر آنان انجام می شد و غازان خان پادشاه مغول نیز مقرر داشت که تمام قباله ها و اسناد با تاریخ و متن در دفاتر قضات ثبت شود.[۵]
در عهد صفویه مرجعی به نام صدر دیوانخانه تاسیس شد که یک نفر قاضی شرع در آنجا به کار معاملات و تنظیم اسنادو عقدنامه و طلاقنامه می پرداخت و اسناد معاملات را مهر و در دفتر مخصوص ثبت می نمود و در کاروانسراها نیز دفاتر به نام دفتر تجارت بود که معاملات تجار را در آن ثبت می کردند و این دفتر نزد محاکم دارای اعتبار بود.
در دو قرن اخیر بسیاری از مراجع دینی دفتری به نام شرعیات داشتند که خلاصه معلاماتی را که نزد آنان صورت میگرفت در دفتر مذکور درج می نمودند و عده ای نیز ذیل صفحه دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط طرفین معامله هم ذیل ثبت معامله‌ی خود را امضا یا مهر می کردند.[۶]
۱-تاریخچه ثبت ملک
ثبت املاک از ابتکارات جدید نبوده و بطوریکه از تواریخ واکتشافات باستان شناسی استنباط می شود ملل قدیم نیز به اهمیت و اعتبار آن پی برده اند، و تنا امروز قدیمی ترین سندی که دراین مورد کشف شده است نقشه اراضی شهر (دونگی) از کشور (کلده) بوده است که حدود چهار هزار سال قبل از میلاد اراضی را به قطعات ذوذنقه، مربع، مثلث، و حتی المقدور مربع تقسیم کرده اند .داریوش کبیر برای اخذ مالیات از جمهوری های یونانی در آسیای صغیر دستور داد اراضی مزروعی را ممیزی و با قید مساحت و اضلاع در دفاتر ثبت کنند وپس از مدتی یونان نیز به این تاسی کرده و اسامی مالکین، مقدار مالکیت، مشخصات ملک، اضلاع اراضی و سایر خصوصیات در دفاتر مخصوصی به ثبت می رسید.[۷]
(سریوس تولیوس) ششمین پادشاه روم مقرر داشت علاوه بر ثبت املاک به طریق فوق، حقوق ارتفاقی مجاورین نسبت به آن ملک و بلعکس نیز ثبت شودو هر چهار سال یکبار مورد تجدید نظر قرار می گرفت (دیوکلیسین) دستور دارد از تمام املاک روم مساحی و ممیزی به عمل آید و عده لازم مهندس و مساح باین منظور تربیت شد و نظر‌آنها در محاکم معتبر بوده واین افراد جزو مستخدمین رسمی دولت محسوب میشدند( شیلپریک)در کشور(توستری) در سال۵۸۰ میلادی فرمان مساحی و ممیزی و تقویمک کلیه املاک را صادر کرد( شارلمانی) اقدام به تجدید نظر در ممیزی و ثبت عمومی در کشور فرانسه نمود و این رویه تاقبل از انقلاب کبیر فرانسه جریان داشت که سپس ثبت عمومی جانشین آن شد از (کیوم) فاتح انگلستان اسنادی باقیمانده است که در سال ۱۰۸۰ میلادی دستور مساحی و نقشه برداری و تقویم اراضی را صادر کرده است. هدف از اقدامات فوق اخذ مالیات بوده است ولی اسناد مزبور در دعاوی و اختلافات نیز مورد استناد قرار می گرفته و به طور خلاصه می توان گفت ثبت املاک در قدیم از دو هدف حقوقی و مالی پیروی می کرده است.
به تحقیق نمیتوان گفت که ثبت اسناد و تعهدات منجزاً از چه زمانی آغاز شده است ولی مسلماٌ این موضوع به دورانی منتهی می شود که تاریخ مدونی برای اجتماعات بوجود نیامده بود و فقط موفق به ابداع خط و رواج نسبی آن شده بودند. در قرن سیزدهم پیش از میلاد مصریها عقود و تعهدات خود را بطور شفاهی انجام می دادند به این ترتیب که در حضور گروهی که شاهد وقوع عقد بودند سوگند یاد می کردند که به تعهد خود وفادار باشندو هرگاه برخلاف سوگند خود عمل می کردند از لحاظ اینکه سوگند نسبت به خدایان یاد شده بود و سلاطین (فراعنه) مصر علاوه بر مقام الوهیتی که برای خود قائل بودند خود را نماینده خدایان نیز میدانستند از باب اینکه متعهد متخلف نسبتا به خدایان بی احترامی کرده مورد مجازات واقع می شد و اثبات موضوع بوسیله گواهان بعمل می آمد(نخوت) قانونگذار معروف مصری که سمت وزارت ( اوزوریس) سرسلسله فراعنه مصر را داشته برای ثبت اسناد و تعهدات سازمان های دولتی وسیعی به وجود آورده و اداره ثبت اسناد واملاک مستقیما تحت ریاست فائقه فرعون و به وسیله یکی از بزرگان اداره می شد و هر فردی دیون و تعهدات خود را نسبت به افراد به آن مرجع اعلام می کرد و بوسیله کتاب در دفاتر ثبت و خلاصه ای از آن بصورت سند به متعهد له تسلیم میگردید و محل این اداره نیزدر قصر احمر( یکی از قصور سلطنتی) بود اما این تشکیلات مانع آن نبود که دعاوی بودن سند را نیز به وسیله شهادت شهود اثبات کنند. در زمان(بوخویس) خاندان بیست و چهارم فراعنه قوانینی که در طی قرن پنجاهم قبل از میلاد تا آن زمان به تدریج وضع شده بود جمع آوری و پس از اصلاحات و تعدیلات بصورت مجموعه ای واحد درآمد که آن مجموعه به نام بوخویس موسوم گردید بموجب قوانین جدید موضوع شهادت در مسائل حقوقی از بین رفت و اگر کسی در دعوای مطروحه فاقد سند بود. به دعوای او ترتیب اثر نمی دادند مگر آنکه خود متعهد شخصاً اعتراف نماید. این مسئله اهمیت تمدن مصری را می رساند.
در ایران و روم قدیم نیز نوشتن اسناد معمول بوده و در روم به این کیفیت انجام می شده که چند نفر بنام (حامل میزان) به اتفاق پنج نفر شاهد در موقع انعقاد عقود بین طرفین حضور می یافتند و معاملاتی که بدون حضور( حامل میزان) واقع می شد قابل ترتیب اثر نبوده و به مرور که سطح تمدن پیشرفت کرد انجام معاملات نیز سهل تر و ساده تر شد و تشریفات زائد از بین رفت و مفاد معاملات به صورت سند، ثبت و به ذینفع تسلیم می شد.[۸]
چنانچه گذشت حفاریها و اکتشافاتی که انجام شده و تاریخ مبهم و تاریک دنیای قدیم را تا حدودی روشن کرده نشان داده است که همزمان با ثبت سند در مصر و شاید قبل از آن، این عمل بصورت دیگری در کلده و آشور و ایلام(ایران قدیم) معمول بوده و کلیه ملل متمدن دنیای قدیم اصول و قواعدی برای تثبیت و استحکام معاملات و عقود داشته اند بطوریکه بین دول مشرق و دولت مصر یک نوع مبادله رسوم تمدن معمول گردیده و یونانی ها از مصر و رومی ها از یونان این اصول را اقتباس کرده اند.
در دوره ساسانیان و زمان قباد یکی از پادشاهان این سلسله که شهرهای کازرون در فارس و گنجه در قفقاز توسط او ساخته شد برای شهر نقشه کشی نموده و محل خانه ها و املاک را تعیین ومشخص کرده بود.[۹]
در زمان انوشیروان دادگر وظیفه فرمانروایان این بوده که صورت تغییرات حاصله در املاک را ثبت و برای جلوگیری از تعدیات وتجاوزات قضایی به ولایات می فرستادند تا به عرایض مردم رسیدگی کنند. این قضات در امر معاملات مردم نیز دخالت داشته دارای دفاتری جهت تنظیم وثبت معاملات بوده اند.
در زمان انوشیروان دفاتر دیگری نیز از قبیل دفتر ممیزی املاک و مساحی آن نیز وجود داشته است که در اخذ مالیات موثر بوده است.[۱۰]
در دوره خلافت امویان و حکومت مغول و در زمان حکومت عباسیان دفاتر از نظر وصول مالیات نسبت به املاک و اسناد باغات و نخلستان ها وجود داشته که طبق آن عمل می کرده اند.
در دوره حکومت مغول در هر شهری قضاوتخانه ای تشکیل شده بود که دارای دفاتری بوده و حکم دفاتر دوایر ثبت را داشته وامانات مردم را قبول نموده و در آن ثبت می نمودند . در زمان غازان خان پادشاه مغول مقرر شده بود که قاضی با یک نفر معتمد دارای دفاتر باشندو همه قباله ها و اسناد را با تاریخ و متن در آن ثبت کنند و قاضی چند کاتب مطمئن برای خود انتخاب می کرد و مردم دیگر را از نوشتن اسناد ممنوع می نمود و حق الثبت هم دریافت می کردند.
قاضی مذکور طاسی داشته بنام(طاس عدل) هر سندی را که تقلبی میدید در آن طاس می شستند هر سندی هم که تاریخش متعلق به قبل از سی سال بوده آن سند را هم به درون طاس می انداختند( شامل مرور زمان) و هر معامله ای نیز انجام میگرفت و سند جدید تنظیم می شد سند سابق در طاس شسته می شد به دستورغازان خان از فرامین و اسناد معاملات رونوشت هم تهیه می شد از روی این رونوشت ها دفتری ترتیب داده بود که « قانون الامور» نامیده می شد.
در عهده پادشاهان صفوی برای رسیدگی به امور مردم مرجعی بنام(صدر دیوانخانه) وجود داشت که یک نفر قاضی شرع که به حل و فصل دعاوی و مرافعات مردم می پرداخت و از جمله به کار معاملات و تنظیم اسناد و عقد نامه و طلاقنامه می رسید و اسناد معاملاتی مردم را مهر می کرد و در دفتر مخصوص ثبت مینمود.
مورخین خارجی از جمله(تاوارینه) در باب طرز معاملات و تنظیم اسناد درعهد صفویه تعریف و تمجید نموده اند.
در کاروانسراها دفتری بنام دفتر تجارت وجود داشته است که معاملات تجار را در آن ثبت می کرده اندو این دفتر نزد قضات حجت بوده و ثبت کنندگان چند درصدی از میزان معاملات را بعنوان کاروانسرا داری و حق الثبت می گرفتند.
در اواخر سلطنت فتحعلیشاه و اوایل پادشاهی محمد شاه برای تنظیم معاملات تجارتی بین ایران و روسیه و جلوگیری از بروز اختلافات دفاتری در نزد کارگزاری ها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت می کردند و به دنبال این کار در سال ۱۲۸۰-۱۲۹۰ قمری زمان سلطنت ناصر الدین شاه وزارت تجارت ایجاد شد و دفاتر تجارتی و معاملات تجار اهمیت خاصی پیدا کرد ولی ثبت معاملات عمومیت پیدا نکرد.[۱۱]
از ویژگی های مهم ثبت علاوه بر تغییر شکلی و عملیات ثبت املاک، می توان دو خصیصه مهم و پر رنگ، اول اجباری بودن ثبت املاک و اسناد و دوم، انجام امور ثبتی املاک را بصورت عمومی بر شمرد.[۱۲]
در قرن اخیر و به خصوص در شهرهای بزرگ بسیاری از رؤسای مذهبی که مرجع انجام معاملات عموم بوده اند دفتری به اسم ( دفتر شرعیات) داشتندو خلاصه ای از معاملاتی را که نزد آنها انجام شده بود در دفتر مزبور درج می کردند و عده ای نیز ذیل صفحه همان دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط اصحاب معاملات هم ذیل ثبت را امضا می کردند. در پاره ای از نقاط ایران اسنادی که تنظیم میگردید دارای امضا و مهر متعاملین نبوده بلکه تنظیم کننده سند(مسجل) اقرار و اعتراف آنها را به وقوع معامله در حاشیه سند می نوشت و متعاملین در صورت بروز اختلاف ، مراجع رسیدگی، آن را برای اثبات معامله کافی می دیدند.
ناصرالدین شاه که از عهده وزارت حاج میرزا حسین خان سپهسالار عازم و جازم براجرا، قوانین اساسیه بود امر نمود که معزی الیه کتابچه ای راجع به مواد قانون نوشته، تادر موقع اجرا گذارده شود آن مرحوم کتابچه را به وجهی مرتب نمود که دشمن و دوست برعلو مقام نویسنده و براعت و طول ید و وسعت افکار او مقر و معترف شدند. در نزد اولیای امور و پادشاه مورد الطاف واشفاق گردید، امرحتمی صادر شد که موادش در مقام اجرا آید آن کس که هماره مانع ترقی وطن بود به اغراض نفسانی و خیالات شیطانی انواع افائک و اکاذیب واقسام مکر و تزویر به کار برد تا این کار را بر هم زندو بنیان این اساس مقدس را به تیشه بیداد خراب نمود و نیز در همان اواخر ترتیب صحیحی برای نوشتجات شرعی، عرفی و تجارتی مقرر نموده و به عرض رسانیدند دستخط شاه صادر شد که به ریاست معظم له اداره ای تشکیل یابد که مرجع نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده دردفاتر متعدده ثبت و ضبط شود و چنان شالوده این عمل محکم بود که معزی الیه صریحاً فرموده بود که اگر مطابق این قانون رفتار شود تا پنج سال دیگر مطلق دعاوی در ممالک ایران از جهت اموال و املاک موقوف و متروک خواهد شد .
ناظم الاسلام کرمانی در تاریخ بیداری ایرانیان پس از اینکه مینویسد میرزا حسین خان سپهسالار کتابچه مواد قانون را تقسیم نمود اشاره می کند که ترتیب صحیحی برای نوشتجات شرعی و عرفی و تجارتی مقرر نبود و دستخط صادر شد که به ریاست معظم له اداره ای تشکیل یابد که مرجع ثبت نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده در دفاتر متعدده ثبت و ضبط شود.[۱۳]
۱-۲-سیرتاریخی ثبت به طریق جدید در ایران
نخستین بار در زمان ناصر الدین شاه قاجار فرمانی صادر شد که اداره ای تحت ریاست میرزا حسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. درعدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب وتزویر اوراق و نوشته ها را مهر رسمی می زدند و بدین وسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می شد ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می شداین روش تا برقراری مشروطه و تا دوره دورم قانونگذاری برقرار بود.
پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم تقنینیه در تاریخ ۱۲ جمادی الاولی ۱۳۲۹ هجری قمری مطابق ۲۱ اردیبهشت ۱۲۹۰ هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده توسط مجلس مشروطه تصویب شد. این قانون مقرر می داشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محاکم ابتدایی و وزارت عدلیه تاسیس شود.
در تاریخ ۲۱ بهمن ۱۳۰۶ هجری شمسی، مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک ومرور زمان در ۹ ماده تصویب نمود. ماده اول این قانون ثبت کلیه اموال غیر منقول را الزامی کرده و برای تاخیر در تقاضای ثبت افزایش حق الثبت را مقرر داشته است .
در تاریخ ۶دیماه ۱۳۰۷ قانونی تحت عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در ۲ ماده تصویب شد.
درتاریخ ۱۱ مهر ۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۷ ماده به تصویب رسید که فقط تشکیلات اداری ثبت و نحوه ثبت املاک را بیان می نمود به طوری که ملاحظه می شود در قوانین مصوب ۲۱ بهمن ۱۳۰۶ و ۱۰ مرداد ۱۳۰۷ و ۶ دیماه ۱۳۰۷ و ۲ خرداد ۱۳۰۸ و ۱۱ مهر ۱۳۰۸ ذکری از ثبت اسناد نشده است.
در تاریخ ۱۳ بهمن ۱۳۰۷ قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در ۲۰ ماده به تصویب رسید که از ویژگی های آن مختار بودن متعاملین در ثبت اسناد، در ادارات ثبت، یا دفتر اسناد رسمی است.
دیگراز خصوصیات و نکات آن قانون این است که دفاتر اسناد رسمی حق نداشتند اسناد مربوط به نقل وانتقالات راجع به املاک ثبت شده را ثبت نمایند و این قبیل اسناد باید در اداره ثبت، ثبت می شد.[۱۴]
در تاریخ ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد واملاک در ۱۴۲ ماده تصویب نمود این قانون ناسخ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۱بهمن ۱۳۰۸ و از اول فروردین ۱۳۱۱ قابل اجرا شده است.
در قانون مصوب ۱۳۱۰ نیز ثبت املاک اجباری و ثبت اسناد اختیاری(جز در پاره ای از موارد) اعلام و به وزارت دادگستری اجازه داده شده است که در نقاطی که مقتضی بداند، دفاتر رسمی اسناد مرکب از یک صاحب دفتر و لااقل یک نماینده اداره ثبت اسناد تشکیل دهد، در سایر موارد ثبت اسناد به وسیله اداره ثبت اسناد و در اداره ثبت انجام می پذیرد.
۱-۳-تاریخچه نظارت بر تفکیک و افراز اراضی در ایران و وضع موجود آن
قوانین مربوط به افراز و تفکیک جزئی از قوانین حقوق شهری است که ریشه در وضع قوانین و مقررات در طول تاریخ دارد، به طوری که حتی در دوره اسلامی [۱۵](در مورد مورفولوژی شهرهای اسلامی) به قوانینی برخورد میکنیم که به نوعی به تفکیک اراضی اشاره دارد. عوامل اقتصادی وایدوئولوژیک که در دوره اسلامی بر روابط اجتماعی و ساخت شهرها دخالت داشته، عبارت است از:
تصویر درباره جامعه شناسی و علوم اجتماعی
۱- آسیب نرساندن
۲- پیوستگی به هم:
۳- خلوت گزینی: در این دیدگاه خلوت گزینی شخص مورد توجه است تا شخص بتواند در مسکن خود، بدون نظارت دیگران زندگی کند:
۴- حق دریافت روشنایی و هوای مورد نیاز ( این دیدگاه مربوط به روشنایی؛ یعنی رعایت نمای شمالی و جنوبی ساختمان در آماده سازی اراضی، میشود)
۵- محترم شمردن اموال دیگران؛ بر اساس این دیدگاه نباید عملی انجام شود که ارزش ساختمان و اموال دیگران کاهش یابد[۱۶، ص۱۸۷]. با ملاحظه این نکات متوجه میشویم که قوانین موجود در واقع تکامل یافته قوانین قدیمی است.
در ایران تا سال ۱۳۴۵ سیاست تفکیک و نوع استفاده از زمین در اختیار مالک بود. مالک میتوانست زمین خود را هر وقت به هر شکل و میزانی که مایل بود تفکیک و قطعه بندی کند و طول و عرض معابر را در زمینهایی که تفکیک میکند به سلیقه خود تعیین کند. ادارات ثبت نیز موظف بودند نقشه تفکیکی پیشنهادی مالکان را قبول کرده و در ثبت قطعات، به آن توجه کنند. شهرداریها نیز در موقع احداث ساختمان به وسیله مالک، برای هر نقشهای که مالک پیشنهاد مینمود، تصویب و پروانه ساختمان صادر میکردند. اما در دوره جدید، برای اولین بار در سال ۱۳۴۵ ضمن مواد ۹۸و ۹۹و ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری این اختیار به شهرداریها داده شده تا نحو استفاده از زمین، منطقه بندی شهر محل تاسیسات عمومی و سایر نیازمندیها را تعیین و در قطعه‌بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشه‌های تفکیکی اراضی را قبل از آنکه اقدام ثبتی نسبت به آنها انجام شود بررسی و سپس تصویب کنند. چند سال پس از آن در راستای بهتر انجام شده امور مزبورو ایجاد هماهنگی در اجرای ضوابط شهرسازی، ماده ۷ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱، شهرداریها را به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برابر ماده ۲ قانون مکلف گردیده است. به علاوه در خصوص تفکیک اراضی خارج از محدوده، قوانین دیگری نیز به تصویب رسیده که حکایت از توجه قانونگذار به اهمیت و نقش تفکیک در قلمرو شهری دارد.
در مورد اراضی داخل محدوده شهری قوانین متعددی به تصویب رسیده است که به آنها اشاره میکنیم. ماده ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفند ماه ۱۳۴۵ مقرر داشته است:«اداره ثبت اسناد و دادگاه ها مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشهای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد»، همچنین ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفند ماه ۱۳۵۱ مقرر مینماید: « در شهرهایی که دارای نقشه جامع میباشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشهای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی و هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاه ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند.
هر گاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز اقدام خواهند نمود». ماده ۱۵۴ ثبت اسناد و املاک الحاقی مصوب ۱۳۵۱ بیان میکند که «پس از تصویب نقشه جامع هر شهر برای تفکیک و افراز اراضی، اداره ثبت و دادگاه ها باید با رعایت نقشه مذکور و آئیننامههای مربوط به شهرسازی رأَسا اقدام نمایند».