نکته قابل توجه این نکته است که موافقین عدم پذیرش دعوی علیه دارنده سند مالکیت فقط می تواند معتقد به عدم قبول دعوای فروشنده بر مشتری باشد والا نمی توانند بگویند که مشتری هر وقت خواست ادعای غبن کند نمی تواند زیرا فروشنده که سند ندارد و سند از او به مشتری منتقل گردیده است بنابر این، بنابر قول موافقین به این نتیجه می رسیم که فروشنده بتواند و همین بهترین دلیلی است که عقیده موافقین مبنای منطقی و قضایی ندارد و هیچ جهتی که پایه عقلائی داشته باشد برای این ترجیح و تبعیض نمی توان قائل شد و از ماده ۲۲ قانون ثبت نیز به هیچ وجه محرومیت یک طرف و حقانیت طرف دیگر استفاده نمی شود.[۴۸]
نکته: در صورتی که خیار غبن به میزان فاحش هنگام عقد ، ساقط شود و پس از معامله معلوم شود که غبن افحش بوده ، مغبون حق فسخ معامله را خواهد داشت و به این دلیل در دفاتر اسناد رسمی هنگام ثبت معاملات به منظور مسدود کردن هرگونه راهی جهت فسخ معامله به روش گذشته قید می شود که با اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحشا کان او افحش. [۴۹]
بند دوم ـ اکراه
از دیگر مسائلی است که طبق نظر موافقین عدم پذیرش دعوی در مقابل سند مالکیت ،امکان طرح دعوا به استناد اکراه در محاکم وجود ندارد.
در مقابل مخالفین با توجه به مواد قانون ثبت که طرز جریان تقاضای ثبت را بیان می کند معلوم می گردد که ماده ۲۲ قانون ثبت فقط ناظر به مواردی است که مطابق قانون جریان ثبت ملک تمام شده باشد و پس از ختم مدت اعتراض، ثبت در دفتر املاک می گردد .نسبت به چنین املاکی به مناسبت رعایت تمام تشریفات قانونی دیگر اعتراضی نمی توان پذیرفت و کسی که بنام او ثبت شده مالک شناخته می شود.
امادر مورد انتقال اگر همین نظر را اتخاذ کنیم اولاًـ مسلم است که منظور از انتقال ، انتقالی است که مطابق قانون صورت گرفته باشد و انتقال غیر صحیح منظور نظر قانون نخواهد بود. ثانیاًـ لازم می آید که هنوز انتقالی واقع نشده یا در صورت وقوع انتقال فاسد ، قانون حکم به صحت آن کند و برای انتقال فاسد آثار قانونی قائل گردد که چنین تصوری مبنای عقلائی نمی تواند داشته باشد.
رجوع به محاکم برای احقاق حق اشخاص است و اگر بخواهیم این حق را از اشخاص سلب کنیم در برابر قوه اداری حقوق افراد ضامن نخواهد داشت .چه صدور سند مالکیت بیش از یک امر اداری نیست و منشاء اعتبار هر سند مالکیتی مطابقت آن با قانون است که در ماده ۲۲ قانون ثبت ذکر گردیده است .علی هذا برای اینکه معلوم گردد صدور سند مالکیت مطابق با قانون است مرجعی باید بتواند آن را مورد رسیدگی قرار دهد که این مرجع فقط محکمه خواهد بود.
صدور سند مالکیت به نام خریدار جدید یا منتقل الیه عملی است اداری و ثبت ملک در دفتر به خودی خود منشا مالکیت یا حق نیست بلکه ثبت مزبور اشاره ایست از وقوع معامله یا انتقال . بنابر این هرگاه اصل معامله یا انتقال صحیح نباشد بدیهی است خلاصه آن نیز اعتبار نخواهد داشت .علی هذا هیچ جهت قانونی و عقلائی نمی توان فرض نمود در موردی که نسبت به صحت معامله یا انتقال ایراد می شود از قبیل معامله متوقف، مجنون یا مکره محکمه نتواند رسیدگی کند.[۵۰]

برای دانلود متن کامل پایان نامه به سایت 40y.ir مراجعه نمایید.

بخش دوم:

شرایط صدور سند برای اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

فصل اول: شرایط صدور سند رسمی
به گزارش خبرنگار مهر ،خرداد ماه سال ۱۳۸۹ بود که سید مرتضی بختیاری وزیر دادگستری دولت دهم اعلام کرد قولنامه ها باید از چرخه معاملات حذف شوند چرا که بیشتر دعاوی حقوقی در دادگاه ها مربوط به همین قولنامه ها است .در همان تاریخ عبدالعلی کوهی معاون وزیر دادگستری اعلام کرد لایحه تعیین تکلیف اراضی قولنامه ای از طرف دولت به مجلس ارائه شده است تا پرونده خانه های قولنامه ای از صفحه قوانین نانوشته حذف شود هم چنین از بهره برداری های غیر مجاز در منابع طبیعی جلوگیری کند.
انتشار متن این قانون در دی ماه سال ۱۳۹۰ نشان داد : چالش نداشتن سند محضری ، تعداد قابل توجهی از مالکان انواع ملک شامل زمین و ساختمان و به خصوص آپارتمانهای مسکونی را درگیر کرده است .این گروه از مالکان طی این مدت در انتظار اجرای این قانون بودند اما مراجع قضایی حوزه ثبت اسناد اجرای این قانون را منوط به تدوین آیین نامه اجرایی آن کرده بودند.آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند ۲۵ تیر ماه با امضای رئیس قوه قضائیه به رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ شد و این سازمان نیز هم اکنون اجرای مفاد قانون را برای ادارات ثبت اسناد تمام استانها لازم الاجرا کرده است؛ طوری که با ابلاغ این آیین نامه بخش قابل توجهی از صاحبان املاک که منتظر اجرای این قانون برای دست یابی به سند رسمی مالکیت بودند می توانند با مراجعه به ادارات ثبت اسناد ، برای ارائه صدور سند مالکیت اقدام کنند ؛ بنابراین هدف از تصویب این قانون و قوانین قبلی صدور سند رسمی برای ساختمانهای مسکونی و زمین های کشاورزی و باغها به استناد اسناد عادی و آسان نمودن روند صدور سند مالکیت برای متصرفانی است که از املاک خود برای مدتی بهره برداری کرده اند، و به واسطه موانعی امکان گرفتن سند برای آنها میسر نشده است.
در حال حاضر دو گروه از مالکان انواع ملک ،زمین و ساختمان بابت نداشتن سند رسمی مالکیت با مشکل مواجهند:
دسته اول: مالکانی هستند که توان برقراری ارتباط با صاحب اولیه سند را ندارند به این معنی که صاحب اولیه فوت کرده یا اینکه مفقودالاثر شده است.
دسته دوم : مالکانی هستند که صاحب اولیه سند به هر دلیلی از انتقال مالکیت طفره می روند.
با ابلاغ آیین نامه قانون جدید این دو گرو ه می توانند در دبیرخانه ای که قرار است با موضوع املاک فاقد سند در ادارات ثبت اسناد استانها تشکیل شود ،تشکیل پرونده بدهند و اسناد و مدارکی را که اثبات می کند منشاء تصرف ملکی آنها قانونی است در اختیاردبیرخانه بگذارند.طبق این آیین نامه ، هیات حل اختلاف در دبیرخانه بعد از دریافت مدارک متقاضیان صدور سند ، آنها را با اطلاعات و سابقه ثبتی ملک مطابقت می دهد و چنانچه ثابت شود متقاضی ، مالک واقعی است و ملک مورد تقاضا مدعی دیگری ندارد سند محضری به نام او صادر خواهد شد.[۵۱]

گفتار اول ـ نحوه ثبت نام
احمد تویسرکانی معاون قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شرط نخست اجرای این قانون را انجام تمام مراحل آن با بهره گرفتن از فناوریهای نوین اعلام کرد .به همین منظور سامانه پذیرش الکترونیکی تقاضاها تهیه شده تا متقاضیان با مراجعه به سایت سازمان به آدرس www.ssaa.ir به راحتی بتوانند تقاضای خود را به واحد ثبتی ارسال کنند ، تاپس از بررسی هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف سازمان ثبت ، سند تک برگ ۶ دانگ برای مالکان صادر کنند .متقاضیان دریافت سند تنها می توانند از طریق پایگاه اینترنتی درخواست خود را ثبت و از طریق پیامک و ایمیل پاسخ خود را دریافت کنند و مالکلان در صورت مراجعه حضوری به سازمان ثبت اسناد قادر به ثبت درخواستهایشان نخواهند بود.
این اعلام نظر در حالی است که طبق تبصره ۱ماده ۴ آیین نامه قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی : «متقاضی در صورت تمایل می تواند جهت تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی و ارائه مدارک مورد نیاز به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. دفاتر نیز مکلفند به نمایندگی از متقاضی مطابق ضوابط آیین نامه پس از تکمیل فرم الکترونیکی تقاضا ، نسبت به ارسال مدارک مورد نیاز به هیئت ها اقدام نمایند .»
در این سامانه درخواست افرادی مورد پیگیری قرار می گیرد که بتوانند با وارد کردن مدارک معتبر ـ به سامانه ـ برای ملک مورد نظرشان اثبات کنند که اولاً- منشاء تصرفاتشان قانونی است. ثانیاً- مالک اولیه فوت کرده یا مفقود الاثر می باشد. هم چنین ملک مورد تقاضا باید در بانک اطلاعاتی [۵۲]سازمان ثبت اسناد دارای سابقه ثبتی [۵۳]باشد.
مسولان قضایی حوزه املاک علاوه بر این سه پیش شرط ، شرایط هشت گانه ای [۵۴]را نیز تعیین کرده اند. که در صفحه اول سامانه قبل از آنکه به افراد اجازه ثبت درخواست داده شود تشریح شده است.در قالب این شرایط کسانی که از ماحصل نقل و انتقال ملکی فقط یک سند عادی نصیبشان شده نیز می توانند برای دریافت سند محظری اقدام نمایند.[۵۵]
بر اساس آنچه در قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند پیش بینی شده است :« مالکان زمین یا ساختمانهایی که منشا تصرفات آنها قانونی است ؛ اما سند رسمی محضری برای اثبات ادعایشان ندارند ، می توانند نسخه الکترونیکی – اسکن – کلیه اسناد و مدارک در اختیارشان را وارد این سامانه کنند تا هیات حل اختلاف که در اداره ثبت اسناد هر استان به همین منظور تشکیل شده است ،نسبت به تصمیم گیری برای این املاک اقدام کنند».(ماده ۴ آیین نامه قانون تعیین تکلیف).
دبیرخانه درخواستهای واصل شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر [۵۶]و احراز موضوع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می نماید.در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت ۲۰ روز به دبیرخانه واصل نشود ، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف ۲۰ روز مدارک به دبیرخانه تسلیم نشود ، فایل مذکور بایگانی و به مدت سه ماه نگهداری می شود و پس از آن در صورت عدم مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد.
چنانچه مدارک مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الکترونیکی ارسالی مغایرتی داشته باشد ، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الکترونیکی در دو نوبت به فاصله بیست روز به متقاضی اعلام می نماید . متقاضی مکلف است ظرف ۳۰ روز نسبت به رفع نقص اقدام و الا تقاضای وی با نظر هیات رد می شود.(ماده ۵ آیین نامه قانون تعیین تکلیف)
نکته :تهیه نقشه ملک باید توسط کارشناسان نقشه بردار سازمان نظام مهندسی ساختمان یا کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و نقشه بردار یا نقشه برداران نظام کاردانی و یا مهندسی مشاور نقشه بردار مورد تایید معاونت نظارت راهبردی رئیس جمهور فایل نقشه ملک مورد تقاضای خود را با مختصات utm تهیه نمایند.
نظر به اینکه متقاضیان درخواست صدور سند مالکیت در اجرای قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی به دلیل نبود امکانات لازم جهت تهیه نقشه utm در برخی از شهرها با مشکل مواجه شده اند لذا در راستای تسهیل در امور مراجعین مقرر گردید متقاضیان در موقع ثبت نام ، نقشه ملک مورد تقاضا را تهیه و به وسیله GPS دستی یا گوشی تلفن همراه صرفاً مختصات جغرافیایی تقریبی یک نقطه از وسط ملک را شخصاً یا از طریق اشخاص آشنا به امور نقشه برداری مشخص و اطلاعات حدود اربعه ملک و مشخصات مجاورین و حد فاصل و مختصات نقطه تعیین شده را در قسمت گواهی تعیین مختصات ملک درج نمایند.[۵۷]
این درحالی است که در خصوص نحوه ثبت نام جهت استفاده از مواد ۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت ، متقاضی بایستی درخواست خود را که به صورت فرم چاپی تقاضا نامه بود به انضمام مدارک خرید زمین که عمدتاً به صورت سند عادی خرید زمین بوده در مهلت مقرر قانونی به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک تقدیم و در مقابل قبض رسید دریافت می کردند .قبض رسید در سه نسخه دارای شماره مسلسل می باشد که متصدی دفتر هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مکلف بوده پس از وصول تقاضا این قبض را تکمیل و پس از قید نام و نام خانوادگی و امضاء ، یک نسخه از آن را به متقاضی تحویل داده و نسخه دوم را ضمیمه پرونده نموده و نسخه سوم را در محل مطمئنی نگهداری نماید.
کلیه درخواستهای واصله به ترتیب وصول در دفتر هیات حل اختلاف ثبت می گردید.در خصوص هیات حل اختلاف در قسمتهای بعدی توضیح داده می شود .
اگرچه به موجب بندهای یک تا شش قانون مذکور(مواد ۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت)دو مرجع مختلف برای رسیدگی به تقاضاها تعیین شده بود که عبارتند از:
الف – رئیس ثبت یا کفیل اداره ثبت
ب – هیات های حل اختلاف
لیکن عموما رسیدگی به تقاضاها در هیات حل اختلاف صورت می پذیرفت و پرونده ها در صورت تعدد هیئت های حل اختلاف به یکی از هیات ها ارجاع می گردید و در هیات مذکور رسیدگی صورت می گرفت.
گفتاردوم ـ مدت اجرای قانون
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به اینکه مدت زمان اجرای این طرح چقدر است گفت : یکی از مزیتهای این قانون این است که مدت زمان ندارد و مردم یا مالکان می توانند هر زمان برای اخذ سند مالکیت درخواست الکترونیکی خود را ارائه نمایند.تویسرکانی اظهار داشت : البته هنوز فراخوان عمومی اعلام نکردیم چون باید تمام بسترهای لازم از نظر سخت افزاری و نرم افزاری مهیا شود ولی هم اکنون این کار در ادارت کل ثبتی در حال اجراست و سامانه هم در حال دریافت اطلاعات مالکان می باشد. مالک یا متقاضی باید نقشه کاداستر ملک خود را همراه با تکمیل درخواست صدور سند در سامانه تکمیل و بارگذاری کرده و پس از ارسال منتظر نتیجه هیات تخصصی شود.
عدم تعین سقف زمانی برای رسیدگی به پرونده متقاضیان این احتمال را به دنبال دارد که تراکم درخواستها در سامانه مجازی تازه راه اندازی شده ، کار بررسی درخواست و صدور رای برای مالکان را مشمول مرور زمان کند.[۵۸]
این در حالی است که مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت از زمان تصویب (سال ۱۳۵۱) تا پایان مدت اجرای آن (سال ۱۳۸۳)بصورت پی در پی با انجام اصلاحاتی از سوی قانونگذار به صورت محدود دچار تغییرات و تحولات گردید به عبارت دیگر به لحاظ مدت زمان اجرا دارای محدودیت بود که شرح آن در فصل اول (پیشینه ثبت )گذشت.
گفتارسوم ـ مشمولین قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
در اجرای ماده ۱ قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند اراضی کشاورزی ، نسق های زراعی ، باغات و ساختمانهایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی تمام یا قسمتی از آن را به صورت سند عادی خریداری کرده و موفق به اخذ سند مالکیت نشده است و املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزی شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی موفق به اخذ سند مالکیت نشده اند مشمول این قانون خواهند بود.[۵۹]
به این ترتیب املاکی که فاقد هرگونه سابقه ثبتی هستند و وضعیت و مشخصات اولیه آنها مشخص نیست امکان تعیین تکلیف توسط قانون جدید برایشان مقدور نخواهد بود. منظور از سابقه ثبت این نیست که اسم متقاضی کنونی صدور سند در سابقه ملک وجود داشته باشد ، بلکه منظور این است که ملک تا پیش از آنکه به تصرف قانونی متقاضی در آید باید دارای مالک بوده باشد.[۶۰]
مشمولین قانون که آنها را بر شمردیم در صورتی می توانند متقاضی سند مالکیت باشند که شرایط زیر را دارا باشند:
۱) فو ت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
۲) عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی
۳) مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
۴) عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی ، مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز باشد .(ماده ۱ قانون تعیین تکلیف ).
برای احراز موارد فوق الذکر باید بر اساس تبصره ۲ ماده ۱در صورت فوت مالک رسمی و وراث وی از سازمان ثبت احوال کشور ، در صورت مفقود الاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح ، هم چنین در صورت عدم دسترسی از نیروی انتظامی یا شهرداری محل یا سایر مراجع ذی صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی استعلام نمود تا وجود شرایط مقرر در قانون احراز گردد.
در یک جمع بندی کلی افرادی می توانند تقاضای صدور سند مالکیت نمایند که ملکشان اولاً – دارای سابقه ثبت باشد و ثانیاً- یکی از سه شرط زیر راداشته باشد:
۱) اراضی کشاورزی ، باغات و ساختمانهایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی تمام یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری کرده و به واسطه وجود موانع قانونی [۶۱] موفق به اخذ سند مالکیت نشده باشد.
۲) املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده ولی به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی یا فوت مالک یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.
۳) املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده اما موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.
الف ـ مستثنیات قانون
در قسمت قبلی مشمولین قانون مذکور را برشمردیم .این در حالی است که قانونگذار بطور صریح یا ضمنی املاکی را از شمول قانون خارج کرده است. ماده ۲ قانون تعیین تکلیف مقرر می دارد:« اراضی دولتی ، عمومی، ملی ، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی می باشد».
علاوه بر استثنائات مذکور در ماده ۲ قانون تعیین تکلیف موارد دیگری نیز وجود دارد که امکان صدور سند برای آنها نمی باشد:
الف – اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند؛
ب – اراضی که فقط با چهار دیواری محصور و فاقد بنا باشد به عبارتی زمین به تنهایی از شمول قانون خارج است ؛
ج – اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و می توانند از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ملک را به صورت رسمی خریداری نمایند؛
د – اراضی و املاکی که که مالک رسمی آن فوت کرده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد و امکان انتقال رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی وجود دارد؛
ر – افرادی که املاک متعلق به موسسات دولتی را تحت هر شرایطی در اختیار دارند ؛
مشمول این قانون نمی باشند و چنانچه متقاضیان این املاک و اراضی ثبت نام نمایند علاوه بر اینکه تقاضای آنها در هیات های رسیدگی رد خواهد شد وجوه واریزی نیز مسترد نخواهد شد.[۶۲]
قبل از آنکه شرح اموالی که مالک خاص ندارند داده شود ، لازم است مالکیت تعریف کردد:
«مالکیت حقی است که شخص نسبت به عین خارجی دارد و می تواند همه گونه تصرف در آن بنماید و هر گونه انتفاعی را از آن ببرد، مگر آنکه قانون استثناء کرده باشد.» (ماده ۳۰ قانون مدنی)
این تعریف، تعریف مالکیت فردی است که هر یک از افراد جامعه می تواندآن را دارا باشد .در مقابل اموالی
که موضوع مالکیت فردی قرار می گیرد ،اموالی هستند که مالک خاص ندارد.[۶۳]
ب ـ تقسیم بندی انواع اراضی
اراضی را از چند منظر می توان تقسیم بندی کرد که عبارتند از:
الف – موقعیت و محل استقرار
این اراضی به دو نوع تقسیم می شود:
۱ـ اراضی شهری یا اراضی واقع در محدوده شهر: برابر ماده ۲ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ «اراضی شهری زمین هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است…».
۲- اراضی غیر شهری یا اراضی خارج از محدوده شهری : اراضی که خارج از محدوده شهر و شهرک واقع است.
ب ـ از نظر بهره برداری
شامل اراضی بابر، دایر ، موات ، اراضی ملی و جنگلها می شود که متعاقباً تشریح خواهد گردید .
اراضی جمع ارض میئ باشد که در فارسی به این زمین گفته می شود .در اصطلاحات ذیل بکار رفته است . هم چنین از جهاتی دیگر نیز اراضی تقسیم بندی می شود که در فقه و منابع اسلامی بیان شده است[۶۴]
ج ـ انواع اراضی از دیدگاه اسلام
۱)زمین بایر از اصل یا موات بالاصاله